房客欠租2個月 房東可終止租約

租客積欠房東租金糾紛時有所聞，當房客欠租達2個月時，房東就可以主張終止租約。

日前有房客因欠繳房租長達7個月，拒絕搬遷也不願清償欠租，房東只能無奈向媒體投訴而曝光。這樣的租屋糾紛層出不窮，過去新聞多報導黑心房東惡行惡狀，但當房東遇到無良房客該怎麼辦？本期《地產天下》請來房市專家彙整QA，教你如何做聰明房東，保障自身權益。整QA，教你如何做聰明房東，保障自身權益。

過去多認為壞房東占多數，其實遇到壞房客的機率也不小，圖為知名二房東張淑晶偵辦資料照。(記者方賓照攝)

Q：房客欠租多久可以終止租約？

A：觀察內政部制定的「租賃定型化契約應記載事項」以及立法院最新通過的租賃專法，當房客欠租達2個月時，房東就可主張終止租約；房東必須在房客欠租之際先行催告，等到房客欠租達2個月後才能主張終止租約。不過，有些房客雖然拖欠租金，但累積卻一直未達2個月，取巧心態房東也無可奈何。

最新的租賃專法以保護房客為出發，並沒有保障房東的積極規範，房東對自身權益應更謹慎。

Q：房客欠租時，房東該怎麼做？

A：LINE@「白法務的不動產法務園地」版主白宗益表示，房客欠租達2個月後，房東可隨時主張終止租約，但多數房東會先採取協商溝通，甚至不斷給予寬限；許多房客看準房東不願興訟的心態而未積極清償，導致欠租不斷擴大；以房東的立場來看，建議直接對欠租房客寄發存證信函，甚至向公所申請調解、提出民事訴訟，請求遷讓房屋，都是遏止房客繼續欠租的積極作法。

以法律途徑來說，房東可向法院聲請發支付命令，由法院督促房客支付租金，聲請費用是500元；然而，房客不是不清楚自己欠租，支付命令只能催促房客給付欠租，但不能請求房客返還房屋，效果受到限制。不過，這個法律手段雖然有其侷限性，然而成本並不高，還是值得一試。

Q：租約公證的效果？

A：住商不動產企劃研究室經理徐佳馨表示，房東可以將租約公證，對於「租期屆滿」而不願意搬遷的房客，可直接聲請法院強制執行，使房客遷讓房屋，而不用再經過冗長的民事訴訟程序。但是，如果租期尚未屆滿，則不符合租期屆滿可以直接聲請強制執行的先決條件；或租期屆滿，房東疏忽而沒有續約，將使定期租約變成不定期租約，就不能聲請強制執行，不可不慎。

結論：

不是只有惡房東，其實房東遇到惡房客的機率也不小！欠租是租賃糾紛的大宗，徐佳馨指出，觀察最新的租賃專法，當房客欠租達2個月時，房東就可立即發函催告並主張終止租約；後續如果房東提起訴訟，請求房客清償欠租或遷讓房屋，則多數房客在收到法院開庭通知後，不用等到法院判決，很快就會自動搬離或清償欠租。但房東必須在房客欠租之際先行催告，等到房客欠租達2個月後才能夠終止租約，若遇到房客蓄意讓欠租累積未達2個月，房東也莫可奈何。

另外，有專家提出房東可以只簽半年租約，避免欠租風險以減少損失。不過，白宗益提醒，半年租期屆至一定要記得跟房客重新議訂租約，如果讓房客續繳租金而未續訂租約，則雙方原本的定期租約轉為不定期租約，後續房東想要收回房屋可能就要舉證自己有自用或自住的需求，才能收回房屋，徒增限制。

白宗益補充，最新的租賃專法主要是以保障房客權益為出發點，就房東權益保障部分主要是欠租2個月，房東即可終止租約；以及房客未陪同點交返還房屋，則在催告以後視為點交，屋內的遺留物視為拋棄，房東可以逕自處理。除此之外，租賃專法並沒有保障房東權益的具體規範；因此，面臨欠租的房客，即便是委託代管業代管，仍然要自己承擔風險，無法轉嫁給業者承擔。

多數房東為了避免租賃所得稅務問題、以及非自用住宅所衍生出持有稅、未來交易稅費增加等疑慮，均不願意誠實申報租賃使用，台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰分析，這樣的逃漏稅行為衍生出不少租給惡房客的情況，甚至有租客威脅房東檢舉逃漏稅，可謂偷雞不著蝕把米。租賃專法的出爐即是政府宣示導正租屋市場亂象的重要里程碑，未來房東誠實申報可避免夜長夢多，也可降低遇到惡房客的潛在風險。

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