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北台重劃區跌幅收斂 「林三淡」不再是鬼城

2018/03/31 04:30 文/記者葉思含

近年新莊雖然跌幅收斂,但副都心仍有接近1成的年減幅。

北台灣各大重劃區是近年房市焦點熱區,隨著房市反轉之際也瞬間成為房價重災區,觀察近3年重點重劃區新推建案平均價格走勢,發現2017年房價一片慘澹,2018年則多數呈現跌幅收斂,各區漲跌互見,如青埔、淡海新市鎮出現微幅成長,而新莊副都心、頭前重劃區等重災區,房價仍持續崩跌。

青埔特區今年區域新屋均價和主推建案回升至2字頭,頗有築底回溫態勢。

觀察北台灣新莊副都心、頭前重劃區、五股洲子洋、青埔特區等亮點重劃區的興起,在於2014年之前房市大多頭,建商建造、開價都不手軟,然而隨著房市反轉、觀望氣氛蔓延,遂成為餘屋過多的地雷區,逐步縮減交易量能,加上多由讓利低價物件成交,炒高的房價被打回原形,崩壞速度以新莊副都心、頭前重劃區最嚴重,2015年逢房市下坡,2016年、2017年新屋不見止跌,2018年雖然跌幅收斂,但副都心仍有接近1成的年減幅,頭前也續跌6.6%。

林口近期出現高價社區成交拉抬區域房市,房市均價出現止跌跡象。

新莊重劃區賣壓大 價格持續下探

台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰指出,新莊在副都心重劃區的5字頭行情多由新北大道四段上的遠雄系列交屋新案支撐,真正的價量行情並不樂觀,而頭前地帶的福美街區域低價物件原本就在3字頭打轉,仍有相當賣壓。

淡海新市鎮今年整體均價抗跌在18.2萬,房價緩步回溫。

出現止跌跡象的地區為林口新市鎮與青埔特區,陳炳辰表示,過去因機捷延宕導致林口地區房價走跌,離捷運站較遠的物件跌幅難止,像是民生路低總社區,或是知名多戶數社區的首席系列,都見低水溫成交價,隨著捷運通車,A9林口站附近「冠德鼎捷」、「世紀長虹」等高價社區以單價4、5字頭拉抬區域房市,讓今年迄今的新屋行情重返4字頭水位。

北台灣近3年重點重劃區新屋均價走勢

「林三淡」止跌回穩 房價觸底反彈

觀察青埔特區近期回溫表現,由於縣市升格、機捷效應、航空城規劃以及大型賣場進駐,一度讓青埔建案大增造成賣壓,過去2年機捷領航站周邊建案大打降價策略,不乏出現18~20萬元價位大量成交,使2017年跌幅達15.1%,不過,1字頭讓利也促成不少買氣,目前多已完銷,2018年區域新屋均價和主推建案回升至2字頭,青埔重見均價21.3萬,頗有築底回溫態勢。

至於賣壓沉重的淡海新市鎮表現也漸有起色,陳炳辰說,當地不少新屋、預售案大走低價風,拉低房價至每坪17萬元,近2年低價新屋路段,包括新市五路一段、崁頂三路的低價新屋最低約在15萬,2016年、2017年都未再下探,今年整體均價抗跌在18.2萬,緩步回溫。

而曾吸引多家建商卡位的五股洲子洋,近期表現也不差,大家房屋企劃研究室主任郎美囡分析,這些重劃區由於案量大,加上生活機能沒有到位,在投資客壓力下成為票房毒藥,不過面對新莊新案的大軍壓境,五股洲子洋近期價格讓利,區域內又有不少小坪數產品,相較於新莊的豪宅林立,低總價也吸引不少市區年輕買方進場。

至於現在少有新推案的三峽北大特區價格則持平恆溫,在北台灣重點重劃區中表現亮眼,中信房屋行銷企劃部副理江龍名分析,雖然三峽北大特區在大眾運輸交通上較不便,但居住環境受到不少退休族群喜愛,且北大學生租屋需求也帶動置產出租風潮,未來捷運三鶯線規劃有望再興利區域發展,近年新屋均價逐步走升逼近3字頭,在北台灣相對保值。

新案與中古屋價差小 民眾多比較

觀察北台灣重點重劃區發展,住展雜誌企研室經理何世昌分析,實價登錄每年揭露的物件所在區段都不同,所以統計時難免產生誤差,但整體來看,新興重劃區房價已經脫離急跌,大致呈現盤整、微漲微跌的格局;不僅如此,各重劃區內的新建案售價與新古屋、中古屋差距極小,有的新建案甚至更便宜,對於現在有購屋需求的民眾相當有利。

何世昌舉例,以林口新市鎮來說,現在近A9站的前段地區,成交單價多落在30~40萬元之間,消費者有許多便宜可以撿;若想買更便宜,可以考慮到南勢地區,雖然發展潛力沒有前段好,但距離捷運站比後段近,且房價只有2字頭,價位相當親民。又以五股洲子洋為例,重劃區內成交單價多落在25~30萬元之間,但有些建案售價內含裝潢,民眾可以省下一筆數十萬的裝潢費,也算是不無小補。

對於想買重劃區建案的民眾,住商不動產副總經理劉明哲提醒,重劃區經常出現投資客拋售物件,購屋人有機會在仲介市場中撿到便宜,雖然對自用佔大多數的購屋族來說,價格是最大考量,不過應注意機能也是挑屋重點,須留意生活機能是否便利、是否有利多發展,也是未來轉手的重要關鍵之一。

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