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危老重建、公辦都更挹注 都更商機上看2400億

2018/05/26 04:30 文/記者馮牧群

台北市「信義三興段」公辦都更案現為空地,鄰近信義計劃區。

都市更新商機重燃,內政部預估,今年推動危老建築重建約500案,每件以營造成本造價8000萬估算,總產值約400億,加上去年全國都更核定共68案,平均每件以19.4億計算,約有1319億投資效益,都更條例修法後可加速都更推行,至於公辦都更案近期公告招商共10案,投資金額達677.07億,預估整體經濟效益近2400億。

以全台最具指標性的台北市來說,大安區「敦南安和段」公辦都更案今年4月確定由寶紘建設獲選為最優申請人,將打造鑽石級綠建築及銀級智慧建築企業總部,後續還有「信義三興段」及「忠孝懷生段」公辦都更案在7月公告招商,商仲業者相當看好指出,「這2案都是極品,建商拿到就等開發完成數鈔票而已,用最簡單方式取得產權乾淨的土地」。

成立住都中心 強化公辦都更動力

內政部今年8月將成立「國家住宅及都市更新中心」,吸引專業人才投入具公共利益而民間業者無法推動的都更案,初期優先推動10個計劃,直接擔任實施者,或以公開透明方式評選實施者或投資人,政府也將盤點全國潛力案件,例如:各城鎮火車站周邊地區、老舊住宅社區,選出22個政府主導都更優先示範計劃。

營建署都市更新組長王武聰提到,截至目前,全國核定的都更案超過600件,其中只有20幾件是政府主導,比例僅3%,對比日本的公辦都更比例達20%。外界也質疑,都更不該成為建商的一般建案,應更有公益性,因此今年中即將成立的住都中心,重點就是辦理公辦都更。

王武聰指出,公辦都更分為自行辦理、同意其他機關辦理、公開評選3種,礙於政府量能不足,自行辦理數量很少;公開評選是公開招商讓建商投標,政府主導先期規劃與後續監督管理,實施者須遵照政府規範,這類以公有地居多,類似促參性質,如台北市中正區南海段、新北市新店行政園區、永和大陳義胞地區。未來住都中心的角色,會經由主管機關同意擔任實施者,目前已規劃數案由住都中心操盤,像是浮洲合宜住宅旁的商業區,由中央都市更新基金捐贈給住都中心做公辦都更,預計興建商辦複合式大樓,信義區也有2處國產署的基地將公辦都更。

「政府也希望輔導自辦都更」王武聰說,過去地主找建商等於是找金主,由建商出資,建商找建築師、營造廠、負責處理審議程序,完工後房屋由地主與建商協議或按照權利變換比例分配;若是自辦都更,由所有權人自己找資金與專業服務,例如透過建經公司協助,建經公司多是銀行出資成立,可向銀行借錢蓋房,再轉成住戶的房貸分攤償還,不用讓建商賺一筆,也不用分3成房屋給建商。

危老條例對3年內提出申請重建者,祭出最高1.4倍容積獎勵,圖為首案動土的高雄「森森富祥大樓」。(內政部提供)

逾600件符合危老重建  新北核准7案最多

根據內政部統計,全台800多萬戶建築,屋齡超過40年以上約180萬戶,雙北市更有半數以上老屋。都更條例為達公益性目標,限制基地面積規模,需要改建的危老屋若還要求規模,恐怕窒礙難行,因此政府制定「都市危險及老舊建築物加速重建條例(危老條例)」,立院三讀通過並在去年5月實施,不限定基地規模,不需走都更的聽證、審議程序,前提是要住戶100%同意,去年11月地方政府已陸續開始受理,不到1年時間,今年4月全面受理申請。

營建署表示,從去年5月起,民眾申請耐震能力評估達1591件,完成評估801件,其中評估結果未達最低等級者,加上原本政府已掌握需補強或拆除、海砂屋等重建潛在案件,合計有643件符合申請危老重建的標準。各縣市政府至今受理19件申請重建計劃,重建計劃的審核時間短、程序簡便,平均審查時間僅約3個星期,因此已有7件完成核定、2件核發建照、1件動工,由於重建個案前期階段尚需時間磨合與整合,預估未來民間投入的積極程度與信心會持續增溫。

目前為止,新北市推動危老重建累計核准件數達7案,成為全台之冠,其中,樹林區大同段的老屋是全台危老重建計劃核准後的拆除首案,新北市都更處長張溫德指出,後續尚有5案申請重建計劃中,市府將加速審查讓住戶及早啟動重建。


政府端出商機 學者盼先建立市場信心

屏東大學不動產經營學系副教授楊宗憲認為,政府估算的都更經濟效益數字樂觀令人期待,不過,包括修法進度、釘子戶處置等問題,仍使建商及民眾感覺到有不確定性,不免讓人擔心都更商機「看得到、吃不到」。危老重建、公辦都更的成效各界都在看,經過一段時間如能做出成績、提升案量,有助帶動民辦都更,重要的是,主管機關對都更應審慎關注,持續給予民間協助,才能建立市場信心。

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