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商辦空置率新低 新供給少 租金不漲也難

2018/07/14 04:29 文/記者馮牧群

南山廣場坐落於信義計劃區,目前租金平均開價已達每坪4000元。

根據商仲統計,今年Q2台北市商辦空置率7.53%為10年來新低,平均租金開價微漲至每坪2081元,今年雖有聯合報總部、國壽民生建國大樓、台北南山廣場等新供給釋出,但去化狀況相當順利,加上未來2至3年幾無新大樓供給,業者預料,空置率下降及租金調升將會相對「有感」。

高力國際統計Q2北市商辦租賃表現顯示,今年新增供給共5.5萬坪,除國泰人壽民生建國大樓外,其餘2棟南山廣場及聯合報總部大樓都坐落於信義區,然而未來2至3年北市主要商圈幾乎沒有新辦公大樓,市場將再度進入供給緊縮的狀態,且時間長達2至3年。

台北市B辦淨去化量創下2年半以來新高,空置率連3季下滑。

頂級商辦去化增加 未來租金看漲

去年商辦淨去化量高達4.1萬坪,創下近10年新高,今年上半年淨去化量已有2.2萬坪,預計2018全年度將達到4萬坪,租賃市場需求增溫。高力國際資深執行董事楊慧明表示,隨著今年新完工的3棟大樓在租賃市場皆有亮眼表現,加上未來將面臨供給緊縮,台北市頂級大樓與A辦大樓的租金走勢有機會擺脫以往的龜速,產生比較「有感」差異。

世邦魏理仕調查發現,Q2強勁的租賃需求推升A辦平均租金成長1.3%,新完工大樓議價空間亦縮窄,另外,中小坪數的租賃案件熱絡,促使B辦淨去化量創下2年半以來新高,空置率連3季下滑。世邦魏理仕台灣研究部副董事李嘉玶表示,受惠於多家中大型企業搬遷及新大樓出租情況良好,台北商辦市場淨去化量表現亮眼,在新落成大樓租金水準較高及強勁租賃需求下,A、B辦平均租金都增加,預期未來數季在國內外景氣擴張激勵下,企業增聘意願將維持高檔,租賃動能穩定,有利於台北商辦租金延續溫和上揚走勢。

北市未來租賃需求 來自金融及科技業

仲量聯行商業不動產協理劉建宇指出,預計台北往後1年的租賃需求仍持續來自金融及科技網通;北市今年約有6萬坪的新供給進入A辦市場,上半年需求就達2.3萬餘坪,且部分尚未釋出的新供給在預租階段出租率就達7成以上,顯見即將釋出或新釋出的大樓將持續吸引欲整合營運或空間升級的租戶,建議有大面積租賃需求的企業,最近儘速評估主要商業區的新大樓。

劉建宇提到,台北市許多成交租約都是新供給空間,因此帶動租金成長,上半年的年成長率約2%,預計未來1年新供給會持續成交,並面臨需求量成長、新供給有限的局面,空置率持續降低,隨之帶動台北租金持續成長,預估全年較去年增加2%至3%,漲幅高於往年表現。

仲量聯行總經理趙正義觀察,北市舊商辦大樓產生一波旺盛的換屋潮,加上不少企業有設立總部需求,在未來3年缺乏大量新供給的狀況下,租客想進駐新大樓「要用搶的」,以南山廣場來說,目前平均開價已來到每坪4000元,高樓層更上看每坪5000元。

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