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房屋稅開跑 路段率調升 豪宅稅加重

2016/04/09 12:42 文/記者馮牧群

大直「宜華國際」去年創下290.6萬的成交單價,今年房屋稅很可能是五大豪宅之首。(攝影/黃柏榮)

房屋稅即將在5月1日至5月31日開徵,自從台北市率先調升房屋構造標準單價、路段率等稅基因子,精華區指標豪宅的房屋稅就連年調升,「豪宅稅」因而成為民眾熱烈討論的話題,業者預估,今年五大豪宅的屋主平均稅負最高上看72萬。

過往由於高級住宅的房屋評價方式及標準與一般房屋相同,不少豪宅所負擔的房屋稅,實質稅率甚至比一般房屋還低,形成租稅不公平現象。為真實反映豪宅應有的房屋評價及租稅負擔,以合理課徵房屋稅,台北市5年前即通過對高級住宅加價課徵房屋稅,又被稱為豪宅稅。

「皇翔御琚」位於信義計畫區豪宅聚落,房屋稅相當驚人。(攝影/黃柏榮)

豪宅身價越貴 不見得房屋稅越高


根據實價登錄資料,全台身價前五名豪宅全部坐落在台北市中心,第一名為大安區「仁愛帝寶」,102年創下的298.2萬單價至今地位無可動搖,第二名為大直新案「宜華國際」(住宅部分名為西華富邦),104年有290.6萬單價的成交紀錄,信義計畫區「皇翔御琚」以290.5萬單價排行第三。不過,身價越高可不代表豪宅稅會越高。
現行台北市房屋稅是依據房屋標準單價、路段率等,計算出房屋評定現值,再乘以面積、稅率,其中符合高級住宅(豪宅)定義者,路段率要加乘100%;所謂高級住宅是以鋼筋混凝土以上構造的住宅,每戶房地總價8000萬以上,且所有權登記總面積80坪以上,或每坪單價100萬(不計車位價)以上者,並搭配獨棟建築、外觀豪華、地段絕佳、景觀甚好、每層戶少、戶戶車位、保全嚴密、管理週全等條件作為認定標準。

中正區豪宅「松濤苑」由潤泰集團興建,曾獲選為全球夢幻住宅。(攝影/黃柏榮)

今年豪宅稅排名 西華富邦可望奪冠

台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰表示,指標豪宅的面積計算或有不同,概以不加計停車位並根據實價登錄資料以自用稅率試算的結果,預估今年「西華富邦」的屋主房屋稅額約72萬,金額超越一般上班族的年收入;「皇翔御琚」稅額約52萬、「元大40.7萬、博愛特區「松濤苑」約40萬,全台豪宅之首「仁愛帝寶」的稅額反倒僅約36.8萬,在五大豪宅中位居末座。
房屋稅條例規定,房屋標準價格每3年重行評定1次,但房屋構造標準單價自從70年訂定後,一直沿用未調整,導致與近年房屋實際造價落差高達數倍,台北市因此自103年起調整房屋構造標準單價,若為當年度7月以後核發使用執照的豪宅新案,與適用舊標準單價相較,房屋稅平均會多出1至3倍。
綜上觀之,同時符合路段率高(如敦化南路)、房屋標準構造單價高(新建案)、高級住宅認定標準等三項條件的屋主,應是今年收到房屋稅單後最慘痛的一群。但是陳炳辰認為,每年動輒40、50萬的豪宅稅讓市井小民驚嘆,對於口袋深的富豪階級卻是九牛一毛;即便上月央行鬆綁房市管控,依舊在豪宅方面有所限制,去年豪宅交易價格下修僅3%~6%,可見持有者實力仍堅強,未來若房市轉強,回溫也將以其為首。

自住房屋有優惠稅率 可到稅捐機關申請


對一般民眾而言,如何適用優惠的房屋稅率至關重要。北市稅捐處表示,個人持有的住家用房屋無出租,並供本人、配偶或直系親屬實際居住使用,且本人、配偶及未成年子女全國合計3戶以內者,納稅義務人可在符合自住條件日期起30日內向稅捐稽徵機關申請按自住房屋稅率1.2%課徵房屋稅。若是持有直轄市、縣市主管機關核發公益出租核定函的公益出租人,將房屋出租給領有政府最近年度核發的租金補貼核定函或資格證明的中低所得家庭,供住家使用者也適用1.2%優惠稅率。
永慶房產集團契約部經理陳俊宏提醒,消費者在房屋買賣完成同時,買方即可委由代書申請以自住房屋稅率1.2%課徵房屋稅,或者可於事後向所在地稅捐機關申請房屋使用情形變更,若申請日期在當月15日前,當月即可適用新稅率,反之則要等待下月適用,應留意辦理時間。

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