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雙北都更政策明朗化 都更案量創新高

2018/09/22 04:30 文/記者馮牧群

新北市實施防災自治條例後,讓有危險房屋重建、整建補強需求的民眾申請更簡單便利。

最近水災、地震來襲,再使老屋安全問題被關注,在全台人口最稠密的雙北市,市府陸續推出政策加速都更,包括台北市重新檢討劃定更新地區、新北市著重防災與簡易都更,加上中央的危老條例輔助,不但讓近年雙北市老屋行情持穩,今年都更推案量還將突破千億大關。

台北市從2000年起公告劃定更新地區至今已近20年,期間雖有部分單元完成更新改建,但仍未帶動民間推動都更,都發局為因應現況情形及未來挑戰重新檢討公劃更新地區,考量各行政區都市計劃通盤檢討及TOD戰略,透過劃定更新地區的優先順序調節都市發展,檢討後重新劃定都市更新地區共85處、約627.54公頃,同步參考各行政區的地區發展歷程、特性、土地使用現況及人口結構分析,擬定後續更新計劃。

台北市府重新檢討公劃都市更新地區,說明會吸引民眾踴躍參加。(都發局提供)

台北轉型靠都更 公辦帶頭引導民間

台北市長柯文哲曾說,都市更新是台北轉型的重要關鍵,利用公有土地作為引擎,協助弱勢整建住宅,政府帶頭做才能帶動民間都更。根據都發局構想,將廢止原本劃定更新地區重新劃定,舉辦地方說明會後,年底正式實施,配套措施包括專屬容積獎勵、10%時程獎勵、公告公益設施需求、申請接受容積移轉的順序以都更所在行政區優先、劃定更新地區不指定更新單元,從單點式公辦都更,到區塊整合公劃都更,市府第一件推動的公劃都更為南機場都更案,全案最快10月拍板送都委會審查。

台北市屋齡30年以上房屋高達59.7萬戶,都發局表示,都更政策非僅偏重過去失敗的策略,將「容積疊加放送」作為唯一選項,須考量都市容受力、公共設施服務水準,一味以容積擴張的方式推動都更,將造成未來都市發展的沉重負荷。同時,都更具備公益性,是包含重建成本的社會工程,共同負擔應由所有權人享受更新效益時自行負擔,以免膨脹的容積政策成為後代課題。


新北推防災都更 重建整建都補助

新北市公告劃定更新地區具有降低申請門檻及提供獎勵等誘因,非公告劃定更新地區亦可自行劃定申請都更,市府至今劃設80處更新地區,已有72件都更案申請,自行劃定申請亦有224件。都更處指出,目前正進行全市都更地區檢討,引導並加速都更進行,新北市公辦都更案共11案,已有2案動工,預計今年底前將再動工1案,速度已為6都之冠。

新北市今年實施防災自治條例後,讓有危險房屋重建、整建補強需求的民眾申請更簡單便利。防災自治條例提供重建及整建維護2種方式,都更處長張溫德表示,為降低民眾辦理建物結構加強的財務負擔,只要在2020年3月22日前申請整建維護,比起一般案件,工程費用補助額度自1000萬提高到1200萬;至於重建,在2020年3月22日前拆除危險建物領到拆除完成證明,即有50%容積獎勵一次到位及1年內1戶每月最高4500元租金補助和地價稅、房屋稅補貼。

雙北市產權單純老屋  未來行情看俏

全國不動產商用置產中心經理古凱元指出,雙北市在近3年老屋交易量價變化上,華廈大樓呈現兩樣情,台北市30年以上的電梯產品呈現價量雙跌,但新北市呈現價漲趨勢,主因在於剛性需求市場,購屋族以預算、高CP值為首要考量。北市購屋族多數是高收入或有長輩資助,加上老舊華廈大樓都更不易,且硬體老舊,預算高的自住客寧願選擇新大樓、預算有限的民眾則轉向價格更親民,又有都更效益的公寓,受薪階級轉進新北市,考量交通時間、購屋總價,30年以上老屋反而吸引消費者目光,不僅總價低又可就近上班。

全國不動產企研室主任張瀞勻指出,內政部去年立法公布危老條例,雖仍要所有住戶百分之百同意,但後續程序比都更更快,所以近期老屋交易熱度不退,但關鍵在整合問題,業者通常會找尋單一產權的透天厝,其次才是戶數較少的公寓,至於華廈大樓或套房由於土地持分、戶數多難整合,開發效益不高。過去礙於整合不易、住戶利益分配不均,都更時程動輒數十年,未來若公權力介入,並簡化流程,有助加速都更,其中產權單純的老屋受惠最大,未來行情看俏。


政策面作多 都更推案爆大量

新建案方面,根據《住展雜誌》統計,今年截至9月5日,大台北地區都更建案數累積至39件,已超越2017年全年的31件,推案金額則高達853億,預估全年都更推案量可輕鬆突破千億大關,再創歷史新高。《住展雜誌》企研室經理何世昌認為,大台北都更推案越來越火熱,尤其北市都更案量已占全市總量3成多,顯示都更成為主要案源之一。

何世昌分析原因,台北市、新北市簡化都更行政程序,讓雙北市幾年前整合的都更案,近兩年順利開花結果,不過,近期因有不少都更案放棄都更改走危老,以及都更條例修正案遲遲未能三讀,都更產值能否連年創新高,恐怕還說不定。

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