投資海外房產 先從控管風險開始

菲律賓房價基期低、人口紅利多，帕賽市博弈城更帶來龐大效益，業者認為是投資東南亞房產的選項之一。(業者提供)

海外不動產最重要的就是控制風險，近年來海外投資大行其盛，卻容易忽略風險控管的重要性，哈塔瑪斯地產台灣區總經理陳啟明認為，東協10國興起的投資熱潮、將成為美中貿易戰中的獲益國，其中，菲律賓在經濟發展各項表現中成長力道強、風險低，有望成為東協新星。

陳啟明分析，觀察一個國家是否可以投資，可觀察政經局勢是否穩定、經濟是否持續成長、人口紅利是否不斷增加、國家基礎建設是否完善，或者雖不臻完善、卻持續積極改善中等4個重點，以上重點中，菲律賓幾乎完全吻合，加上未來還有60年至80年的人口紅利，後市看漲，風險可說大幅降低不少。

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菲律賓的投資環境好，在於匯率處於相對低點，大量基礎建設都正在進行中，此時投資房地產將容易成功。他認為，當前中、菲友好，大量中國人進入菲國從事博奕產業，未來的博奕相關的不動產將是明日之星。中國是博奕經濟學的大宗，依據澳門成長10多倍、新加坡成長7倍的經驗，博奕事業將可促進區域經濟發展；菲律賓目前剛開始導入國際型博奕產業、集中在帕賽市（PASAY）。

帕賽市的博弈娛樂城，面積800公頃、大約3分之1的松山區，目前開發只達40%、但5年來房價漲了1倍，目前房價1坪約30到40萬元（依建案及發展商不同）。以新加坡、澳門的發展經驗來看，房價未來一定還有很大的成長空間，低基期、加上未來區域成熟的發展，更多就業人口、更多娛樂消費活動，將促使區域的房市更加發展。

帕賽城開發僅40% 房價已漲1倍

帕賽市博弈娛樂城由2006年開始，由SM mall of asia商場帶頭發展，接續2013年、再發展第1間賭場solaire resort & casino，2014年澳門賭王之子何猷榮旗下的city of dream也進入帕賽城；2017年日本OKADA集團新落成，最新的賭場則由雲頂香港集團與Megaworld Corp.集團合作，佔地9萬3千坪的「Resort world 2」，是目前區內最大開發項目，包含住宅、酒店式公寓、歌劇院、商場、影城等項目，現正興建中。此次賣的「Grand Westside hotel」就是其中的公寓式酒店，總價430萬台幣起、7坪的套房，含家具、家電，不需要繳其它手續、稅金、管理費。

Megaworld Corp.集團是菲律賓第三大、上市的開發公司，「Grand Westside hotel」由他們集團公司直接永久代租、代管、經營管理，永久免費維修、更新，每15年自動續約1次。菲律賓證券交易所承認的5大獨立審計會計事務所表示，依據開發商之前經營管理相關酒店績效數據顯示，第1個15年淨年投資報率約8.5%；第2個15年起，每年預估10%以上。陳啟明表示，近年菲律賓房價保守預估每年上漲6%起、帕賽市更是每年上漲 10至20%。

陳啟明進一步分析，投資海外不動產，最大風險之一就是匯率。目前菲律賓匯率，5年後，匯率有機會大幅增值20%左右、對海外投資者來說是好事；尤其就算匯率沒成長，每年匯率貶損5%，但房價成長幅度還是大幅蓋過匯損，在這樣的地方投資相對風險低。

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