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青年創業夯 租賃店面6大簽約重點

2018/10/20 04:29 文/記者葉思含

創業青年租賃店面應找信任的信譽仲介,避免未來合約糾紛。

青年創業正夯,許多年輕人有租店面實現創業理想的夢想藍圖,然而租賃店面有許多注意重點經常被忽略,房市專家舉例,如了解是否能進行裝潢改裝、是否能分割店面轉租等,都是簽約前不可不慎的重要事項,以下舉例6大租賃店面確認重點,簽約前仔細擬定合約,才能避免出現糾紛。

確認重點1:店面使用坪數

許多創業青年是首次租賃店面,對於坪數大小沒有概念,LINE@「白法務的不動產法務園地」版主白宗益建議,可向地政事務所調閱「建物謄本」確認房屋標的面積,並向地政事務所調閱「建物測量成果圖」,確認使用的範圍是否屬於出租人的產權範圍。透過仲介承租時,務必要求仲介提供相關資料加以確認,切勿僅聽信仲介口頭描述或簡略的物件調查表。

確認重點2:店面出租人與租期

從建物謄本可以確認房東是否為所有權人,務必確認簽約出租人與所有權人是否為同一人。如果是二房東轉租,請二房東出示原始租約,或請出租人出示所有權人的授權書。白宗益表示,一般租約普遍都有約定租期起訖時間,租期屆滿,承租方需要續租應主動續約;若未續約卻繼續承租,將變成不定期租約,雖然房東不能任意終止租約,但房東如將店面轉售,承租人則面臨立刻搬遷的窘境。

確認重點3:裝潢與回復原狀

許多創業青年對店面有裝潢擺設想法與夢想,然而承租之前一定要注意,是否可以進行內部改裝,必須遵守那些步驟。白宗益指出,在租期終止時,有關內部裝潢如何回復原狀的約定,如保留原有裝潢、裝潢拆除、回復原狀、室內重新粉刷等,都必須注意契約條款約定的內容。

香港商匯泓不動產台灣分公司副總經理吳懿倫透露,裝潢拆除費用是以車輛載送計費,以目前行情計算,一車就要8000~1萬元,因此以30坪餐飲店面來說,拆除費用耗資10~30萬元都有可能,建議承租前向屋主談好保留原有裝潢,否則承租裝潢時須預留一筆未來拆除費用,也應計算在租金成本裡。

擁有自己的店面是許多創業青年的夢,承租前應多觀察商圈周邊環境。

確認重點4:營業使用許可

登記許可不等於經營許可,白宗益表示,務必事先查詢確認店面是否能夠合法經營,承租店面的使用用途必須留意,如果是屬於大樓的停車空間或是出租人約定專用的公設範圍,則不一定能合法做為店面使用,建議承租人要爭取無條件解約條款,甚至要求房東賠償裝潢損失。吳懿倫叮嚀,尤其最容易被鄰居檢舉的餐飲業最需注意,所有過程一定要合法,尤以味道較重的燒烤類被檢舉最多。

確認重點5:店面轉租條款

店面租金高昂,對許多創業青年來說是沉重負擔,近期也興起分割為小型店面分攤租金的經營方式,不過在承租店面前,一定要先確認租約期間是否可將店面全部或部分轉租,吳懿倫表示,通常都會建議承租人簽約時,積極向房東爭取「轉租條款」,因應未來創業可能面臨的經營變化,否則許多房東為求管理單純,不希望轉租有二房東、三房東等問題,若簽約前未談妥,一旦轉租後被發現就會面臨違約等問題。

確認重點6:修繕誰負責

一般來說,租約期間,房東提供的設備要負責維護,白宗益指出,有關修繕責任條款必須特別注意房東的修繕項目與範圍,只要房東有提供設備,就有義務維持這些設備的正常使用狀態。吳懿倫表示,由於一般民眾承租店面都會再自行裝潢,因此一般房東多負責冷氣、房屋結構、漏水等問題,承租方自行裝潢部分,多數需自行維護修繕。

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