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前3季土地交易爆量 挑戰年度2000億大關

2018/10/27 04:29 文/記者馮牧群

土地市場表現亮眼,2018年Q3土地交易量為460億,累計前3季土地交易量達1382億,已超越2017全年土地交易量。

日前北市仁愛路空軍活動中心地上權案,由元大銀行以82億、溢價率123%標下,震撼商用不動產市場,不僅看出國內游資充沛,也印證條件良好的所有權土地太稀少,連地上權都成為資金追逐的對象,累計今年前3季土地交易量已超越去年整年表現,全年有望挑戰2000億歷史新高。

相較於交投冷淡的商辦市場,土地市場表現亮眼,2018年Q3土地交易量為460億,累計前3季土地交易量達1382億,已超越2017全年土地交易量,扣除地上權後的土地所有權交易量將突破10年均線1197億,全年目標挑戰2000億的歷史新高,Q4登場的京華城土地標售案即為關鍵,該案為土地永久所有權,基地規模達5000坪,預計12月截標。

戴德梁行不動產估價師事務所所長楊長達分析,今年Q3十大土地所有權交易仍由建商佔領大幅版面,但交易價格僅少數如高雄中都重劃區有突破百萬新高的零星亮點,大致仍在市場平均水準,沒有積極追價情形。以華固建設在9月底買下北投土地而言,單價260萬雖創下區域住宅土地新高,但該土地包含都市更新及容積移轉等增額容積,換算容積單價不到70萬,實際上是非常合理的區域行情。

具理想投報率的物件難尋,商仲認為投資方會評估公有土地標售、公共建設,圖為台北市忠孝懷生段公辦都更案基地。

地上權標脫創新高 政府標售成果亮眼

空軍活動中心地上權案高價標脫是今年最大亮點。戴德梁行分析,由於台北市精華區已無大面積土地釋出,但開發商對不易中途退場的地上權土地形同絕緣,以自用及長期穩定收益為目的的金融保險業,苦無現成的房地投資標的,只好自行開發後長期持有,因此成為投資主角。另一方面,開發利潤是建商的投資動能,但對金融保險業來說可大可小,甚至可不計利潤,僅著眼於建物完工後的長期穩定收益,這也是空軍活動中心地上權能夠高價標脫的主因。

「政府標售成果亮眼,使今年土地成交金額衝高,且投資人重回地上權市場,前3季地上權累積標脫金額為198億,相較去年全年僅7億,不但大幅成長數十倍,更是近4年新高」,高力國際調研部董事李日寶指出,整體市場沒有比較亮眼的物件釋出,因此在買不到現貨的情況下,有企業選擇直接布局土地市場,自己購地興建總部,從空軍活動中心地上權案便能看出這波商用不動產的熱切需求,也讓北市重回土地交易總額第1名位置。

仲量聯行表示,壽險業者可用於不動產投資餘額在Q3達到5.4兆,較去年同期成長約13%,顯示游資極度充沛,但目前市場供給有限,具理想投報率的物件難尋,投資方除持續尋找直接投資標的外,同時會評估公有土地標售、公共建設投資的可行性,包含促參、土地開發、招標設定地上權、公辦都市更新及標租等類型。

台商回流設廠需求 鬧工業用地荒

今年科技大廠持續買進自用工業廠房、土地,如大立光持續於台中獵地,Q3再購入台中工業區2074坪廠房,台達電則鎖定北部區域,今年已投入總計30.7億陸續購入桃園中壢工業區擴建廠房及內湖瑞光路土地擴建台北總部辦公室,最為積極。第一太平戴維斯總經理黃瑞楠觀察,美中貿易戰越演越烈,科技大廠回台覓地,預期將讓原本已經飽和的工業廠房及土地供給更加吃緊,尤其是新北、桃園、新竹、台中等產業群聚、發展成熟的工業區更明顯,供給稀少的情況下,交易量是否放大有待觀察。

美中貿易戰持續升溫,引發一波台商回流潮,急需大坪數的工業用地,而工業用地一地難求,行情水漲船高,信義全球資產經理王維宏指出,近期台商詢問工業用地需求相當踴躍,帶動北台灣工業用地價格上漲,工業地產的需求可望持續增加。台灣CCIM不動產投資協會市場研究委員會主委蘇明俊表示,近期有台商諮詢現成工業廠房承租或收購可能性,打算將產品製程最後部分移回台灣加工,改貼Made in Taiwan標籤,避開美國關稅威脅;CCIM協會理事長黃鵬䛥認為,影響商用不動產投資意願的最大因素,除經濟因素外,莫過於政治因素,美中貿易戰促使台商回流全台獵地,使北中南土地市埸交易增溫不少。

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