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雙北捷運宅命運大不同 漲跌見真章

2018/10/27 04:30 文/記者葉思含

捷運南勢角站近2年房價成長達17.2%,居雙北市捷運站之冠。

北台灣過去有「捷運蓋到哪,房價就漲到哪」的投資鐵律,然而隨著房市下修,捷運宅不再是票房保證,根據業者統計雙北市至今117個通車捷運站周邊住宅近2年房價表現,發現南勢角、頭前庄站成長16.7~17.2%居冠亞軍,中山、昆陽站則以13.4~14.5%的幅度價跌最深,雙北市各站捷運宅可謂命運大不同。

根據屋比超省房屋比價平台彙整各捷運站周邊住宅資料,比較目前雙北通車的117個捷運站近2年周邊房價漲跌幅,前10大跌幅的捷運站,不但跌幅都達8%以上,捷運淡水信義線更囊括半數,不僅有中山、明德、淡水、竹圍、芝山等5個站點上榜,其中中山站更以14.5%跌幅居冠。另外,觀察前十大上漲的捷運站,近2年普遍漲幅超過1成,板南線站包辦4個站點,文湖線居次,其中以中和新蘆線的南勢角站漲幅最大,以17.2%的漲幅居各站之冠。

前10大跌幅站點 淡水線占半數

對此,屋比趨勢研究中心總監陳傑鳴表示,隨近年大台北捷運路網不斷擴大,捷運稀有性與增值效果已漸失光環,加上近年房市反轉修正、拋售日增,房價短期內漲跌受投資買盤出脫影響明顯。

以跌幅前10大、淡水信義線上榜的5個站來說,跌幅最大的中山站雖鄰近新光三越、南京西路商圈,與台北車站僅有一站之隔,生活與交通機能都相當便利,房價理應抗跌,但因過往區域投資客比重高,套房等產品被過度炒作,這幾年房市修正,出現許多投資客套牢進而拋售、賠售案例,導致中山站下跌幅度最為明顯。

捷運中山站雖有新光三越、誠品等百貨利多,但過去因投資客炒作,房價跌幅明顯。

另外,淡水線跌幅上榜車站集中在北投至淡水區間,DTRE德天國際地產總經理田揚名指出,主要原因仍是距離台北市區較遠,捷運站腹地較大,部分地段居民仍須轉乘公車或是騎車,上下班及假日時段容易塞車,中古屋轉手機率高,相較之下捷運宅價格較不易維持。陳傑鳴分析,其中淡水、竹圍2站因近年推案量大,價格飆漲過度,在買氣急縮下,價格持續面臨修正。而明德、芝山2站雖有天母SOGO商圈支持,但之前漲幅也過大,甚至連工業產品都出現單價逼近百萬的案例,因此價格近2年出現1~2成的修正。

自住客多 房價多上漲

而針對漲幅前十大的捷運站,陳傑鳴表示,多是位於價格跌深或人口密集精華區站點為主。如中和新蘆線頭前庄站,因鄰近新莊副都心,過去幾年投資客大量搶進,旁邊頭前重劃區在機能尚未成形下,價格過度被炒高,近年房價幾乎跌回起漲點,今年以來已陸續見到低接買盤進場,也帶動價格出現反彈。另外,因房市投資客已逐漸減少,房市主力以自住客為主,這2年房市復甦,不少人口密集、具備生活機能站點,如中和新蘆線南勢角、文湖線內湖、葫洲與板南線的市政府、後山埤、新埔等,房價率先止穩,顯見人口密集精華區仍是房市保值重要關鍵。

捷運頭前庄站周邊房價幾乎跌回起漲點,近年也帶動價格出現反彈。

板南線房價保證 精華區撐行情

觀察近2年捷運宅漲幅前10名,板南線就包辦了4名,文湖線則包辦了3名,田揚名指出,板南線信義區及南港區精華地段向來為捷運宅票房保證,如忠孝東路五~七段主要站體包含市政府、後山埤及南港,皆擁有轉運站概念,除市府轉運站、高鐵南港站及南港車站外,後山埤也因鄰近松山車站、忠孝醫院、玉成公園及五分埔商圈,近期詢問度及話題性高,房價漲幅也超過15%。

綜觀上漲與下跌前10大,住商不動產企劃研究室經理徐佳馨指出,發現位北市、周邊機能較強的站點房價較為保值,例如市政府、後山埤、101等,房價下滑較明顯的區域多是過去過度反應,目前跌回基本面,例如中山、昆陽、淡水等,可發現區域條件才是關鍵。另外,淡水信義線表現較弱,板南線、文湖線表現較強,漲幅較大的多落在台北東側與南側,北側與西側表現較弱,推估為較無重大建設話題,區域內新屋早交屋等因素所致。

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