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常見租屋糾紛 專家破解有道

2016/05/14 05:39 文/記者馮牧群

維護租賃雙方的權益,有賴政府盡快制訂並通過租賃專法。(資料照片)

在網路媒體發達的今天,租屋亂象相較過往更層出不窮,從外籍房客的租霸事件、租屋處發生過命案的凶宅、到多起涉嫌詐欺恐嚇的爭議房東事件,在在顯示欠缺租屋專法與健全市場的國內租屋環境,只要不慎就會釀成租屋糾紛。

專家提醒,租屋入住前一定要完成點交,以免將來退租時發生糾紛。

崔媽媽基金會表示,從去年度所接獲的租屋糾紛諮詢案件來看,高居排行榜前五名的,仍是「押金返還」、「房屋修繕」、「欠租」、「其他費用負擔及欠繳」、「稅賦」等爭議;此外片面終止租約的情形,也是租屋雙方所不能忽視的。

避免押金返還爭議 詳列點交清單

房客入住前繳給房東押金,目的是擔保租金給付及損害賠償。原則上,租賃期滿後房東就應將押金全額退還給房客;但如果房客在居住期間有房屋未繳清、未盡到維護責任導致房東損失等情形,房東可拿押金扣抵,若扣抵後仍有剩餘,應在房客退租點交後立刻返還押金。
崔媽媽基金會建議,入住時點交工作相當重要,雙方應詳列出點交清單,以便退租時逐一檢查,房客也必須問清楚房東對房屋改變的容許程度,在鑿洞、釘孔、改變結構前,須徵得房東同意,或是約定好無須回復原狀,以免日後產生賠償問題。

房屋修繕問題 租賃雙方都有責任
對房屋修繕的責任歸屬認識不清,是這類糾紛的主要來源。按照民法,應由房東修繕,除非租約另外規定由房客負責,或依情形(部分)由雙方分擔;相對地,房客也要在發現房子需要修繕時第一時間通知房東。
若房東應修繕卻遲不著手或總是修不好,專家提醒,房客應先以方便存證的方式催告(例如存證信函、email、簡訊等),限期對方修繕;若逾期仍無動作,則要再催告一次,告知房東將自行僱工修繕,並且所需費用從下期租金扣抵,房客千萬不可用拒繳租金甚至片面終止租約來抵制。

房客欠租 房東不可擅自終止租約

按時繳租是房客的義務。但是總有房客因故遲繳或積欠租金,這時就必須拿出誠意向房東說明,並協商補足租金的計畫;而房東遇到這種狀況時,應先以存證信函等方式通知房客,要開始以押金折抵租金,若押金抵滿後房客仍積欠滿2個月,房東才能以上述方式再通知一次,告知將終止租約,不可第一時間就擅自進入屋內拿房客物品抵押,或直接把房客掃地出門。

房東被追稅 未來不能轉嫁稅賦

納稅是國民義務,但實際上多數房東都沒有繳納租賃稅賦的習慣,房客若打算申請租金補貼或將租賃支出報稅,勢必讓房東被政府追討相關稅金,房客因此常被索求「損失補償」甚至被掃地出門。
崔媽媽基金會說明,一般租約都會寫明「租屋衍生之稅賦由承租人(房客)負擔」等文字,這種稅賦轉嫁的條文並不違法,但內政部最近增修的房屋租賃定型化契約中,規定「不得約定應由出租人負擔之稅賦若較出租前增加,其增加部分由承租人負擔」,因此房東在訂定契約時要多留意。雙方若面臨稅賦糾紛,契約又無規定可循,只好用協商方式各讓一步。
知名包租公律師蔡志雄建議,租約公證能解決許多前述的租賃糾紛,對雙方權益都有保障,不過,現實狀況願意將租約公證的民眾仍占少數,在此前提下,政府有必要制定租賃專法以解決租屋市場問題。

 

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