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都更危老加速達標 透天厝現商機

2019/10/12 04:30 文/記者張瀞勻

新北市危老案目前已核定78件。圖為新莊區光明段預備拆除前建物外觀。(新北市城鄉局提供)

近年地震災害頻傳,都市更新迫在眉睫,都更條例修法後,祭出容積獎勵、稅賦優惠,另有釘子戶代拆機制,蘿蔔棒子齊下,加上危老時程獎勵帶動,今年初蔡英文總統訂定的危老加都更400案可望提早達標,也促使單一產權、易重建的透天厝也成了熱門投資產品。

根據內政部統計,目前全台30年以上老屋共有423萬宅,其中雙北市共有135萬宅,占全台總量3成以上,而都更條例上路20餘年,全台核定793件,其中雙北市為大宗,占比7成以上。

然而台灣位於地震帶,近年接連發生台南維冠地震、2018、2019年花蓮地震,區域災情慘重,顯示不少老屋抗震能力低,特別是雙北市,人口、建物密集,只要一遇地震,恐災情遍野,也因此催生都市危險及老舊建築物加速重建條例(以下稱危老條例),今年1月「都市更新條例修正草案」三讀通過後,蔡英文總統也宣示,今年將是台灣的「都更2.0元年」。

加速都更 政府祭利多也祭棒子

而內政部「都市更新條例修正草案」之中,有六大項目為本次最大修法重點,包含:事業概要同意比、事業概要審核方式、增加聽證程序、容積獎勵明確化、釘子戶條款以及減稅利多,也要求各地方政府盡快完成配套措施。

台北市危老核定件數達86件,產權單一的透天厝湧商機。(台北市建管處提供)

目前以雙北市進度最快,新北市在9月完成「更新地區劃定」、「住宅弱勢協助」、「更新單元劃定稅捐減免」、「專業估價選任」、「政府主導都更」、「政府執行代拆」等8項配套子法;台北市方面,則已完成相鄰土地協調會須知、都市更新自治條例、公辦都更實施辦法、都更容獎辦法等條例。

地方拚都更 新北市喊都更三箭

除了配套措施修法,新北市也提出「都更三箭」措施,第一箭打出捷運開到哪、都更就到哪,以捷運帶動城市發展TOD方案,只要設置老人活動、老人安養、公共托育及社會住宅等公益性設施,最高可申請50%增額容積;第二箭則為主幹道沿線都更,針對基地面2000平方公尺以上、臨路20公尺至40公尺的都更案,提供最高40%容積獎勵;第三箭則是,以防災角度優先協助危老建築,包含:辦理社區說明會、成立前進駐點工作站、每週跨局專案工作會議等。

新北市都更處處長張壽文指出,尤其以駐點工作站以及跨局專案工作會議最貼近民情,在公權力介入之下,替民眾做專業媒合,且有別於過去在辦公室裡等待案件受理審核,走出市政府,親自在現場說明,民眾也較有信心,而且局處員工常在平日夜間辦理說明會,但看到危險老舊社區能夠更新,大家都很有成就感。

大台北市老屋多,抗震能力不足,都更、危老勢在必行。

政府出招 可代拆釘子戶

而為避免文林苑事件,「都市更新條例修正草案」其中最具意義的為「釘子戶條款」,如都更範圍已通過都市計劃審議委員會審議後,若有不同意戶,應經由都委會審議、聽證、實質審議後,將由政府代拆,台北市都市更新處指出,若要走代拆程序,實施者須完成2次私調、2次公調。

其中私調為實施者請求市府代為拆除或遷移土地改良物前,應該先行與不同意戶召開2次以上協調會,至於公調,則是由市政府先召集實施者與代拆戶協商,次數以2次為原則,而目前台北市已有「延壽國宅I區」一案申請,該案為海砂屋,都市更新程序已推動8年,但仍有3戶不同意,目前已經過2私調、1公調,預計近期再度召開第2次公調,若協調不成,恐將執行公權力代拆。

危老正夯 單一產權透天交易熱

若都更為一般道路,危老重建就是提供老屋的另一條高速公路!危老重建在2017年上路後,截至為止,台北市已受理件數為137件、核定86件,新北市已受理件數為108件、核定則為78件,比起雙北市20年來都更件數僅583件,危老條例短短2年,已達164件,顯示審核快、不限面積的危老超夯,也因此雙北市高總價老舊透天交易備受市場關注。

根據「屋比房屋」彙整網路透天待售資料發現,受到危老議題發效影響,近一年雙北總價3,000萬元以上的透天,北市平均單價開價從去年10月每坪166.7萬元,上漲到今年10月每坪175.9萬元,年增5.5%,而新北透天開價也從每坪79.6萬元,上漲到82.7萬元,年增3.9%,雙北高價透天開價均呈現上揚的狀態。

另外,屋比房屋彙整2019年上半年雙北市實價總價3,000萬元以上、屋齡逾30年的透天交易也發現,短短半年時間出現100件的高總價老舊透天交易,平均每個月有近17件,熱度相當不錯。觀察其區域分布,北市「士林」以13件交易居冠,「內湖」及「北投」也以9件居次;至於新北則以「新店」10件最多、「板橋」5件排第二。

透天投資潮 專家提醒:非所有老屋適用

對此,屋比趨勢研究中心總監陳傑鳴表示,透天厝出現交易熱潮,推測應與危老條例的「時程獎勵」10%有關,另外,也觀察到近期市場,除自用客戶外,過去置產客、開發商買老宅等待都更翻身,但都更曠日廢時,多決定改推危老案,都是雙北透天交易變熱的原因,近期許多具備危老申請條件、地段不錯的老舊透天,市場關注度也明顯升溫。
不過,陳傑鳴也提醒,並非所有屋齡30年以上的房子都可以申請危老重建,根據危老條例規定,申請的建物首先須是合法建物,並且在都市計劃範圍內,並非所有老屋都適用危老條例,民眾購買老舊透天進行置產投資前,須審慎留意。

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