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【高雄】南部建商轉攻小基地 電梯公寓與華廈新趨勢

2019/11/30 04:15 文/記者林耀文

南部市區小基地或低容積土地,規劃5樓電梯公寓或9層內華廈,強調低公設比且居住戶數單純,逐漸蔚為潮流。(圖:中洲建築提供)

雖然南部房市剛性買盤持續回籠,回溫態勢明朗化,但精華區大筆基地,多遭上市櫃建商或實力派業者高價搶下,帶動土地行情墊高。不少中小型品牌建商為區隔市場,紛紛鎖定市區小面積或低容積精華地,規劃樓高5層電梯公寓或7至9層電梯華廈,訴求較低公設比與更充裕室內使用面積,向首購族與置產客招手。

 

由於市區大筆精華地釋出逐漸稀有,往往成為大型建商獵地囊中物,中小型建商苦無大基地可供開發,為維持經營,只好朝向小基地或低容積土地開發,或是走微型都更、整合老舊透天或公寓,規劃成免挖地下室的5樓電梯公寓,或是樓高9層內的華廈。

  市區素地釋出趨稀有 老舊透天改建法令放寬

 

高雄市政府都發局表示,高雄建築樣態有近80%是「透天厝」,且其中屋齡30年以上的建物又約占40%,囿於早期透天厝建築基地較小,依照現行法令規範,屋主改建或重建勢必面臨可建築面積過小問題,考量前開老舊建物數量為最大宗,市府在原專案通檢公展草案,原規劃放寬條件為「住宅區基地面積在90平方公尺以下,且樓層在五層樓以下者,得放寬建蔽率至60%」,期間與相關民間公會進行座談,廣納各方意見,再酌予研究排除面積限制條件,提報市都委會審議。

 

高雄市都委會經充分討論,參採人民陳情意見,通過刪除「基地需在90平方公尺以下」之限制條件,最後修正為「住宅區之建築樓層在五層樓以下者,建蔽率得放寬至60%」。

此外,市府都發局也基於地方特性、節能減碳、高齡化社會、鼓勵優質建築設計等多重考量,完成「都市計畫法高雄市施行細則」、「高雄市高雄厝設計及鼓勵回饋辦法」等法規檢討,將電梯、高雄厝設施等納入免計建蔽率。 住宅區建築基地建蔽率放寬至60%後,再搭配上述項目及騎樓的優惠免計,預估老屋改建的實際可建築面積,有機會超過80%,將能大幅提高老舊透天厝屋主改建的意願,加速翻新舊部落市容,全案近期將公告發布實施。

歐美建設在高市陽明國中學區新推出的「文丰青」9樓電梯華廈,展現精緻質感,進場一月餘,銷售率突破8成,即將於年底前完銷。

雖然政府體恤民意,放寬老舊透天改建放寬建蔽率,但畢竟能有充裕預算改建新透天且加裝電梯的屋主僅為少數,同時社會家庭結構與居住人口型態轉變,小宅成為主流,年長者也需求便利上下樓層,不少消費者也對於公設比僅約21%~23%左右的5樓電梯公寓接受度提高,或是公設比介於28%~33%左右的7~9樓電梯華廈也相當認同,市場需求提高,刺激南部建商紛紛開始規劃這類產品。

  南部電梯公寓與華廈 優質規劃與大樓競美

 

市調顯示,從3、4年前開始,從台南南科附近的善化、新市、安南區一帶,即陸續有5樓電梯公寓產品推出,迅速獲得消費者熱烈迴響,高雄市大寮、大坪頂、岡山也陸續出現這類產品,屏東市區也逐漸興起規劃電梯公寓或華廈風潮。

「文丰青」部分房型結合高雄厝景觀陽台設計,增添室內賞景情趣。

歐美建設在陽明國中學區新推出且即將完工的「文丰青」電梯華廈案,配合高雄厝景觀陽台、光電建築設計,提高空間使用機能與視覺舒適度,進場銷售一月餘,去化已突破8成,創下亮眼成績。

 

歐美建設管理部特助卓昱延指出,市區小面積精華地,過去建商多以透天住宅為規劃首選方向,但因地價成本高漲,透天房價帶動輒超過3千萬元以上,客層接受度受限,但大基地開發的大樓戶數較複雜,公設比也多在35%上下,相對公設比較低且戶數單純的電梯公寓或華廈產品,買方接受度頗高,透過門禁安全系統強化、電梯樓層管制、管理員班次調配等,也利於提高電梯公寓或華廈的居住安全性。

 

屏東知名品牌建商中洲建築副總經理黃瀚霆表示,5樓電梯公寓在屏東市區興起蔚為潮流,以屏東建商的角度來看,通常是因基地的容積不足以蓋大樓,所以蓋5樓電梯公寓或華廈,與大樓相比因爲不用挖地下室,所以工期短,通常沒有太多的公共設施,所以管理費也比較便宜。跟傳統透天產品相比,電梯華廈安全且免去老人爬樓梯所衍生的風險,也可以控制住總價,年輕人買房也較沒負擔,吸引首購族與銀髮族進場的效果相當突出。

鄉景建設在南科園區附近推出的「鄉景敦品」電梯華廈案,一樓安排新加坡式停車位,也吸引不少南科工程師客層上門。

中洲建築在屏東市區推出的「中洲木心」5樓電梯公寓案,預售階段迅速出清一空;新推出的「中洲種子學」電梯公寓預售案,基地位於屏東演藝廳旁,共79戶,採2~4房設計,目前已即將完銷。

泰嘉開發在台南市安南區九份子重劃區,新推出「水岸青」7樓電梯華廈案,外觀彰顯簡約時尚特色。

泰嘉開發總經理呂金發則說,安南區九份子重劃區,台南市政府積極推動發展為低碳綠能社區,將形成高級住宅新聚落,部分區域有限高,因此規劃推出「水岸青」7樓電梯華廈,為強化品牌與產品競爭力,包括營建細節要求標準提高、防水保固延長達5年、售後服務效率加強等,都是深耕台南房市,以建立優質品牌形象的基本功,也獲得消費者認同,電梯華廈產品去化相當順暢。

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