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重劃區變黃金 四大都會新一代豪宅接班區出列

2019/12/07 04:30 文/記者張瀞勻

南港輪胎「世界明珠」近期動工,住宅開價預估高於150萬元。(圖/南港輪胎提供)

近期總銷上看千億元的「世界明珠」商辦由聯強國際以每坪100萬元買下,住宅則喊出每坪150萬元,未來可望上看300萬元,讓外界瞠目結舌,昔日黑鄉搖身一變成了頂尖產業角逐地段、百萬豪宅區,專家直指,主因受惠政策利多、公共建設到位,除南港,新莊副都心、中路特區以及單元2也循相同脈絡,成為新一代豪宅接班人。

屋比房屋總監陳傑鳴表示,近年大台北豪宅聚落,北市以「信義計畫區」、新北以「新板特區」最具指標性、知名度最高,不過,隨著信義計畫區與新板特區空間逐漸飽和,素地開發不易,近年大台北建設重點與建商推案都朝向新興重劃區塊發展趨勢,也使得傳統豪宅區出現外擴。

黑鄉成黃金 南港創新高價、信心回升

以北市來說,「南港」地區過去在1940年代以工業重鎮聞名,工業區煙囪以及火車冒出的黑煙,使得南港有著「黑鄉」之名,但在都市計畫之下,加上市政府將開發重心移轉南港,屋比趨勢研究中心總監陳傑鳴表示,在近年東區門戶計畫推動下,公共設施逐步完工,包含:三鐵共構題材、南港經貿園區、南港生技園區、流行音樂中心等建設逐漸到位,日前「世界明珠」辦公室以每坪100萬元創區域新高價成交,預計住宅推案更將看上每坪150萬元,即可見南港的發展潛力與建商的信心。

新北市最高豪宅「遠雄九五」目前實價最高單價為70.95萬元。

往南看新北部分,近年崛起的新莊副都心也是依同一脈絡發展!新北指標豪宅地段新板特區發展日趨飽和,加上政府機關辦公空間需求殷切,近年「新莊副都心」憑藉機場捷運通車、中央合署辦公大樓啟用,各部會如期進駐下,吸引大量的豪宅推案,區域豪宅開價一度逼近百萬,陳傑鳴表示,目前該區段豪宅成交約在5~6字頭,未來隨「宏匯廣場-HONHUI PLAZA」將於明年4月完工營運後,在購物商場、商業辦公室、影城等進駐後,生活機能將更為完整,可望成為新板特區第二,成為新北新興的豪宅指標區。

位於宏匯廣場對面的豪宅案「遠雄九五」為目前雙北市最高豪宅,實價登錄最高單價為70.95萬元,但據了解,更高單價之交易尚未現身,由於實價登錄時間差,近期將會有數筆交易上看80~90萬元,完全不遜色於新板特區,此外,像是遠雄「中央公園」、「京雅苑」等豪宅案皆亦站穩5字頭。

得天獨厚 緊鄰豪宅區沾光

至於近年堪稱公共建設收割期的桃園市,北桃園以藝文特區為首席豪宅地段,除了交通、機能優越,又是桃園正核心棋盤式規劃生活圈,在去年底房市緩步回溫後,高總價住宅、店面交易量增,隨著藝文特區發展,周邊的重劃區也沾光,僅隔著一條永安路的新興重劃區「中路特區」坐擁國道2號,串聯中山高、北二高,且又與市府特區、藝文特區、愛買商圈為鄰,成為建商爭相角逐之地,最近一次土地標售在今年4月,不僅標脫率達66.7%、也再締次高單價紀錄,顯示各家積極搶進。

中路特區被視為藝文特區接班人。

桃園豪宅建商中機構也在此陸續推出「中央公園」、「學府公園」及「美樹花園」,中建設機構萊建設總經理翁茂槐指出,以桃園市區現有的重劃區而言,「中路特區」位於桃園市中心點,腹地廣達104公頃,規劃純住宅區,且以高綠覆率、低建蔽率為特色,居住品質舒適,2公里內亦可享有既有商圈機能、國道便捷性,並由60米林蔭大道大興西路、30米正光路形成十字軸,指標建案皆沿著該路段推案。

低密度、高綠覆率 單元二吸低調買家

台中市指標豪宅七期生活圈,周邊生活圈也隨之受惠,特別是緊鄰七期、以一條市政路對望的「單元二」重劃區,採低密度開發、公園綠地環繞,格外受到退休族、醫生族群青睞。住商不動產企劃研究室經理徐佳馨指出,作為中部最大豪宅聚落,七期長年是中部豪宅指標所在,但隨著土地取得不易,加上價格在高點,許多新興區域正磨刀霍霍爭相卡位,目前單元二受惠於臨路與基地大,整體視野極佳,不少建商積極推出50~80坪的豪宅案,由於總價在2、3000萬之間,因此頗受外地買方喜愛。

台中市單元二重劃區緊鄰七期,為新興豪宅生活圈。

區內近期陸續推出指標豪宅案,像是「赫里翁城堡」、「寶輝CityPark」、「精銳GardenOne」等進場銷售,其中「寶輝City Park」位於龍富路、龍富22路1,600坪角地,採用「寶輝秋紅谷」同一國際團隊打造;基地在龍富20路的「赫里翁城堡」則為大地坪、大建坪崗石電梯別墅,至於「精銳GardenOne」則順應台中宜居法案,戶戶規劃綠意錯層陽台,並設計千坪中庭花園。

專家:新興豪宅區價格盤整、有待觀察

然而人口往都會區集中、建商向有建設、有話題的區域找地,儼然已成為風潮,台灣房屋大直特許加盟店店東卓偉程分析,新興豪宅區興起莫過於當地可建素地大,且具備豪宅客群青睞的價值,像新莊副都心當初規劃為豪宅區塊,除了土地廣大,可興建為氣派大坪數豪宅,也因有機場捷運效應,預期有望吸引台商購置,單價行情高點來到五字頭,即便目前房價仍有修正空間,卻也是新北市難得可醞釀豪宅興起的區段。

另外,卓偉程認為,被視為綠色新七期的單元二重劃區,擁綠覆蓋率高、低密度開發等特色,加上先前的時程容積獎勵吸引建商搶地開發百坪豪宅,亦強調可欣賞七期市中心夜景的景觀豪宅,而鄰近七期自然也是當地豪宅崛起的關鍵、中路特區也同樣因鄰近藝文特區,享綠地公園,並以純住宅區打造,成為新一代豪宅區塊。相對之下,南港經貿園區因近期百萬建案話題再次引起注意,不過卓偉程指出,由於台北市對豪宅區定義嚴格,即便南港可建設土地多,但短期內價格仍持續盤整,後勢值得持續觀察。

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