商辦走強 元大人壽砸53億元插旗南京商圈

捷運松江南京2、3號出口基地設定地上權案9日正式開標，僅有元大人壽出手。(翻攝自Google街景圖)

日前南山人壽加價近60億元，以159.8億元天價搶下北市信義行政中心地上權案，推升地上權熱潮，而9日捷運松江南京2、3號出口基地設定地上權案正式開標，僅有元大人壽出手，標脫總金額高達53.3億元，高出底價逾12億元，溢價率達29.9%，瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛指出，本次標脫單價符合市場行情，且交易金額挺進全台土地前5大交易，預估得標後未來將作為商辦使用。

萬眾矚目的捷運松江南京2、3號出口基地設定地上權案分為南北2塊基地，屬於住三及商三特，本案分為南北兩基地，中間有5米道路分隔，南側基地面積875.7坪、北側基地面積574.8坪，共1450.5坪，屬於國發基金土地，並與捷運出口共構，交通機能便捷，但有礙於外界聲浪，國產署事先已表明，該案不得做為住宅使用。

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9日公開標售結果，最後由元大人壽出手，以總價53.3億元標下，換算每坪土地價格為365萬，容積單價每坪83.8萬。台灣房屋智庫經理陳炳辰指出，南京松江商圈本多企業商辦、金控銀行，商辦租金行情可來到單坪2,000~2,500元，若規劃為A辦還可能來到3字頭租金水位，而餐飲、零售店面也都相當熱門，平均店面單坪租金也可來到2,000~3,000元，都是此次標售願意以高溢價率出手。

但陳炳辰也提醒，也由於當地同質性店、辦產品多，加上鄰近南京復興、南京中山等地段都具備同類物件，都會是國內經濟力道未復甦現況下，業主須得評估後續承租招商競品過多的風險

黃舒衛分析，該案不如信義行政中心競爭激烈，主因在於該案既不能做住宅開發，亦不能分售，運用彈性小，此外，在簽約前，必須一次繳清捷運共構建物工程代墊費用2億餘元，因此建商興致缺缺，但對於壽險業而言，財務規劃較為保守，傾向穩定收益型態，而該案若規劃商辦，周邊辦公室需求穩健，未來收益穩定，因此砸重金標下。

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