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大咖建商揮軍搶攻商辦 商仲:前哨戰恐提前至2022

2020/02/08 04:30 文/記者張瀞勻

這波商辦多頭推升主因來自於辦公室短缺。

美中貿易激戰,加上企業自用、外資搶進,在產業推動之下,過去冷了近10年的商辦成為當紅炸子雞,然而看準這波商辦缺貨潮,A咖建商、壽險者紛紛使出渾身解數,透過法拍、標售等手段取得商業土地,專家預估未來6年,雙北市供應量將達到37.6萬坪,這波商辦推案狂潮,究竟能熱多久呢?

瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛指出,以這波商辦推案爆量的狀況,預估將在2025年最激烈,但倘若建商、企業偏好預售、量身訂製的需求,前哨戰恐怕提早到2022年開打。

推案火熱 南港、內湖分居冠亞軍

根據統計,2019年建商及壽險業者等2大投資人購置商業土地金額共計889億元,相較2018年的126億元、2017年的43億元,至少達到6倍以上成長,且光是建設公司購地金額逼近676億元,呈現快速地成長,指標成交案包含:京華城、興富發復興北路案、元利D3街廓土地等,區域則分布在北投士林科技園區及南港、內湖皆有土地成交。

第一太平戴維斯研究部協理丁玟甄表示,辦公室及廠辦的自用需求增加,以及租金上升,帶動投資人投入更多的資金布局商用不動產開發,特別鎖定商業區土地及工業區土地,尤其以市中心為佈局核心,但由於土地取得難度高,因此新的商業聚落,例如內科、南港及北投士林科技園區也是投資人積極佈局區域。

至於,交易總金額排行,以京華城案奪下冠軍,該案為國內史上總價最高標售案,交易金額達372億元,其次為元利D3土地,總價為112餘億元,排行第三名的為獵地最積極的興富發集團,用51.1億元買下大同旗下的復興北路土地。

然而建商購入商業土地後,估計開發興建時程將於2026年內陸續推出,丁玟甄指出,以目前購地熱區而言,預估未來6年內,內湖科學園區、北投士林科技園區及南港區域的商廠辦推案,將逼近37.6萬坪,又以南港推案最為集中,可釋出28.6萬餘坪,其次是內湖科學園區約8.4萬坪,至於北士科雖有建商大量購地,不過還沒正式推案,目前推案比較明確的僅有華固智富中心案,約莫5,000坪,但若以建商在北士科購地金額推算,商辦推案存量約有4~5萬坪。

台北市商辦供不應求,A咖建商也搶蓋。

至於全台第二大都會區台中市,建商在2019年群起搶地,商用不動產交易市場熱絡,過去台中市長達10多年未有商辦推案,直到「獵地王」興富發集團推出「鼎盛BHW」後,陸續推出「CBD時代廣場」、「NTC國家商貿中心」,上一季再度公開商辦案「台中TOP1環球經貿中心」,目前銷售成數約5~6成,專案經理張瀚升指出,七期重劃區正在複製信義計劃區模式,產業、消費力蓬勃發展,企業自用需求大增,不管是舊換新、空間擴充,尤其鎖定有地標性的商辦建案,該集團也指出,未來會加碼收購土地,力拼達成10年30棟商辦的目標。

搶蓋商辦 蜜月期來臨接著大洗牌

這波商辦推案狂潮即將來襲,黃舒衛認為,未來商辦走勢將會分為三階段,第一階段是今年至2022年的「黃金蜜月期」,這3年市場的新增供給仍是自用為主,部分可租面積也多半以預租方式順利去化,但2023年以後面臨「郊區轉型期」屆時市中心至少多出15萬坪新增供給,而南港、內科、北士科,甚至大直「大面積、價格」具競爭力的新增供給量則更多。

外資企業助攻,台北101每坪租金衝上4000元。

在2024年則是進入「淘金分眾期」,區域將會大洗牌,由於核心區仍供不應求,預期仍是帶動全體租金上漲的比價指標,租金年漲2%是基本消費。蛋白區、產專區因為基期低、市場交易熱絡,甚至吸收外移的大型承租戶,漲幅會比較高,但核心區及蛋黃區漲勢會逐年減緩。

純商辦轉型 2020年換這項產品

不過建商也嗅到這股推案爆量潮,黃舒衛表示,2019年購地多半是從純商辦做出發點,但今年起不少投資方對於百貨商場、旅館、出租公寓等收益前景會更關心,一方面可以分散風險,也能增加商辦的服務機能或價值,但他也建議投資人進場前,應對於商圈的公共建設,同類產品及進駐廠商多進行了解,以確認周邊服務機構、產業聚落及員工招募的條件是否完整。

 

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