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北市店面均價恐跌破百萬 新竹、高雄價格硬挺逆勢揚

2020/03/07 04:00 文/記者張瀞勻

雙北地區近年店面成交行情衰退,台北市店面單價險跌破百萬。

近期觀光產業受到新冠病毒疫情重創,北市知名商圈士林夜市陸續傳出退店潮,包含日系美妝店、豪大雞排、口吅品臭豆腐等名店皆已關門大吉,專家指出,受電商、百貨、商圈移轉、成本影響,北市店面成交單、總價都在緩步下跌,甚至差點跌出百萬大關,預估受到疫情影響,今年店面價格難創高價。

根據實價資料,台灣房屋統計全台七大都會區近三年店面交易,其中天龍國台北市店面平均單價持續下跌,從108.1萬元跌至100.6萬元,修正幅度達到6.9%、總價也減少6.3%,而新北市跌幅也達6.2%,桃園市、台南市修正幅度則在2~3%之間;至於店面單總價成長最亮眼的則是高雄市單價上漲7.7%,其次為台中6.1%,值得注意的是,以高所得、高消費傲視全台的新竹縣市,雖然平均單價不變,但店面交易總價在3年內一口氣上漲1成5。

雙北店面單總價下滑 民生消費撐商圈

台灣房屋智庫發言人張旭嵐指出,高雄市2017~2018年店面單價變化不大,不過2019年單價增幅明顯,而億元以上的店面交易,也從2018年的6筆增加至16筆,主要受惠九合一大選後,高雄成為全台焦點,不少企業和連鎖店面都宣示南進布局,拉抬觀光消費、帶動店面買賣租賃需求,其中最高總價的店面交易即為2019年7月,高雄醫學大學以19億元買家樂福十全店舊址,作為日後醫療大樓之用。

不過反觀北台灣店面交易狀況就不如高雄熱絡,尤其台北市受限於觀光消費放緩,A級商圈發展趨弱,店面單價又已偏高,而近年缺乏黃金店面交易,因此平均單價欲振乏力,和2017年相較,單價下修5~10%。

而新北市、桃園市的店面雖有小幅震盪,但整體表現還算平穩,主要因為各區域商圈仍是以周邊自住客為主,一般民生餐飲類型的店面承租狀況穩定,較不受大環境影響,因此單價變化並不大。

桃園市在人口紅利加持下,日常消費維持商圈發展,店面交易單、總價平穩。

桃園以南 新竹店面價格一馬當先

台灣房屋智庫經理江怡慧表示,桃園市店面交易熱區以中壢區為最多,不少中壢區店面是搭上機捷話題,亦有不少以大專院校為主的商圈店面受到投資者喜愛,其次是桃園區,以舊市區商圈店面為主,龜山長庚商圈等一帶也有不少店面投資者置產。

受惠於新竹科學園區、工業區就業人口紅利拉抬,新竹地區店面價格明顯回穩,不過買氣板塊出現移動,從2019年交易店面可觀察到,過去店面多以新竹市占大宗易,但店面交易量較2018年增加的區域多數位於竹北市、湖口鄉、竹東鎮以及新豐鄉,這些商圈多屬在地來客量多的區域,顯見買方看中該地點的集客力以及對商圈潛力的信心,因此大刀闊斧地出手。

至於台中地區,去年店面平均成交單價達33萬元,交易總價卻下滑11.1%,豐邑機構總經理邱崇喆指出,店面行情隨著土地成本、營建成本上漲,價格持續上揚,但交易狀況熱絡,主因有重大建設引領話題,尤其以捷運綠線沿線最熱,其次則是生活機能成型的重劃區,像是太平新光重劃區周邊,若是想找尋具發展潛力的商圈,則可往東區一帶,像是台中車站的干城特區,目前區內已有秀泰影城插旗,附近還有三井集團「Mitsui Shopping Park LaLaport台中」等話題,加上剛開放的台糖湖濱生態公園,未來將成為商業活動之重鎮,目前總價帶2千萬元上下產品最熱銷。

台中市重大建設引領商圈發展,又以總價2,000萬左右之店面最熱銷。

高雄店面去年成黑馬 狠甩新北、直逼天龍國

至於南部二大都會區,尤其店面基期低,呈現穩定成長趨勢,瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛表示,高雄無論是單價、總價呈現上揚狀態,甚至在坪數放大的效應下,平均成交總價甚至於2018年領先新北市、2019年更狠狠甩開新北,和台北只剩5%的距離。

黃舒衛進一步指出,店面投資與零售市場的成長連動,而零售市場表現又受觀光市場帶動,根據觀光局統計的觀光旅館營運數據顯示,2018年高雄市觀光旅館為56.81%,但2019年提升到66.07%,尤其一般觀光住用率成長12.21%,是全台最佳進步獎,因此,無論是外國觀光客或國旅市場都成為高雄零售市場成長的生力軍。

除此之外,高雄高溫的氣候也強化實體店面規模,「要大空間、要舒適」,才得以和電商一較高下,產品做出差異化定位,因此除了大型商場持續加碼投資外,街邊店規模也逐漸走向百坪規模化的新格局,預估高雄市店面價格基期低,單價不到台北市的三分之一,再加上公共建設、觀光市場新鮮感十足,店面市場投資前景看俏。

至於,台南店面市場的獨特性,光以北門路、國華街頻上日雜封面,即可知其古都的生活、消費情調,頗受國際市場接受,尤其在南科等高科技大廠持續投資之下,有機會複製竹科高學歷、高所得、高出生率的模式,從日本三井集團願意投資高鐵站旁購物中心,便可預估未來零售市場將走向古典精緻與年輕新穎等不同面貌。

展望今年店面發展,張旭嵐認為,受到新冠狀病毒疫情發酵,觀光消費人潮大幅減少,首當其衝的就是觀光餐飲業,因此今年上半年的店面市場逐漸看到後續效應,如果疫情拉長,營業狀況難以支撐店租人事成本,中小型店面空置率將增加,店面收益下滑,暫時也難有創高價的交易出現。

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