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房市復甦有限 今年前4月新屋法拍量達百件

2020/05/09 04:29 文/記者張瀞勻

板橋浮洲合宜宅由於取得成本有利差,吸引不少投資客藉法拍突破禁售令。

2018年以來房市回溫,去年全台移轉棟數甚至突破30萬棟關卡,但儘管如此,仍擋不住新房子淪落法拍之窘境,根據寬頻房訊統計,今年前4月全台就有100件新成屋流入法拍,專家指出,主因在於合宜宅透過法拍解鎖禁售期,另外,部分建商體質不佳、又將財務槓桿開到最大,導致新成屋法拍案量年年上揚。

寬頻房訊發言人徐華辰指出,近年不少小型建案,由於建商推案成本不低,加上本身體質不佳,面對房市在2014年從多頭轉為盤整之際,建案銷售停滯,導致週轉不靈,無法償還銀行貸款,甚至給付給下游承包商的帳款也跳票;另外則有部分投資客,在景氣下修之際,資金鏈出問題,使得甫交屋的新成屋遭到法拍。

合宜宅鑽漏洞 新成屋淪法拍

根據寬頻房訊統計,近5年前4月新成屋流入法拍狀況,從2016年的低點44件,法拍量一路攀升,2018年有87件,去年達到高點,竟有140件淪落法拍,而今年至今也有100件。而以行政區來看,六都當中以新北市24件、桃園市17件以及台北市、台中市13件名列前三名,而六都以外也有22件,案件也不少。

統計新成屋流入法拍案量,六都以新北市名列前茅。

而進一步觀察今年建案遭法拍概況,又以新北市板橋區的浮洲合宜住宅為大宗,另外,位於龜山A7重劃區內的合宜宅也為數不少,且多數在一拍就由債權人承受,顯示大部分案件透過法拍突破禁售令。

瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛表示,合宜宅當初設定5~10年內限制轉售的規定,但「法拍」、「繼承」並不在此限,也因此在建設、人口帶動區域行情上揚之後,出現透過法拍重新洗入一般買賣市場的案例,但在政府不再推賣斷型合宜宅之後,這種特殊交易方式只會在特定幾個社區發生。

財務槓桿玩太大 建案法拍常見主因

黃舒衛分析,剛交屋沒多久的新成屋淪入法拍市場,最常見的有幾種原因。首先是建商財務槓桿玩得大,遇上景氣逆轉、去化不順,如果還有超貸的情事發生,很容易就產生「資不抵債」的現象,最後只能走上法拍一途。

像是3月甫拍出的林口區「善田笠品」因建商以小搏大,將財務槓桿開到最極限,加上開價過高,高於市場行情1~2成,銷售狀況不順之情況下淪為法拍,最終歷經7次流標後,終於在今年3月以四折價拍出。

房市回溫,但建案仍頻傳淪落法拍。

其次,一樣是在前波市場低谷,但建商推出低自備款或是零自備款的購屋方案,消費者前期可用極低成本進場,一圓成家的夢,成功把債務負擔轉到消費者身上。然而,寬限期一到,面對激增的貸款月付金,其中若尚有高利率的信用貸款,往往讓買方吃不消,如果又碰上近期疫情影響就業、收入、還款來源,銀行壞帳、法拍的個案自然就會增多。
第三,有些市場性較差的產品,變現性困難,例如:市區投資型產品、郊區高價屋,遇上投資客忍痛斷頭,也會流入法拍市場。

專家:房市復甦力道不足

大家房屋企劃研究室主任郎美囡表示,雖然不動產市場有復甦,不過跟市場多頭時期相比,主力買盤為剛性自用買方,購屋習慣多方比較,觀望時間長,因此讓房屋的銷售期較長,尤其新建案從預售到新成屋都未必能完銷。

另一方面,如今買方多不願追價,甚至投資置產買方也希望趁是搶低,容易陷入議價僵局,因此財務壓力較大的建商或投資人若無法順利銷出,資金周轉不靈而流入法拍市場。

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