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吉家網不動產董事長李同榮:房市量與價到底有什麼關係

2016/06/12 08:00 文/記者葉思含整理

文/吉家網不動產董事長暨全球不動產流通協會理事長李同榮

一直以來,房市與股市的漲跌趨勢都脫離不了價量關係的相互影響,所以有所謂「價漲量就增」丶「量縮價就跌」的技術理論分析,但也有「價漲量縮」與「價跌量增」的反市場現象,以下為自由時報《地產天下》讀者分析。

現象1:價漲量增

房地產價格漲跌取決於市場供需,而需求面又分為實質需求與假性需求(短丶中丶長缐投資),當資金氾濫丶利率偏低時,資金不是流往股市就是往房市投資,房地產價格就會被一波又一波的接手者推高,短期獲利者越多,投資信心越足,交易量就水漲船高,例如1982~1989年房市狂飆數倍,2003年~2008年的主升波段的房價倍増,可以說是「價漲量就增」的實證。

現象2:量縮價跌

從另外一個角度觀察,當市場價格漲幅過高,風險加大,投資信心逐漸縮減,市場觀望氣氛濃厚,以致交易量萎縮甚至急凍,技術循環面臨轉折,若持續量縮3季,價格就很容易反轉直下,例如2014年Q3到2015年Q1,量急縮3季,價隨之反轉,可以説是「量縮價就跌」的明證。

現象3:價漲量縮

但市場也有「價量背離」的反現象,例如2011年實施奢侈稅,使得短線投資者2年內凍結存貨交易,市場交易量急縮,但因遺產稅降低造成海外資金大量回流,並不畏奢侈稅干預,大擧投入房市做中期投資,推升豪宅價格飆漲,也因為奢侈稅2年內重稅產生市場閉鎖效應,抑制了市場交易量卻無法壓制市場信心與價格,所以產生價漲量縮的反技術曲線,這就是因外力而造成的市場「價量背離」現象。

現象4:價跌量增

另外,市場也有「價跌量增」的反現象,當市場處在反轉向下的趨勢線上,若價格跌幅沒有達到一定的滿足點,市場交易量就持續萎縮(例如2015Q1~2016Q2),此時,若市場出現較大鬆動,交易量就有機會回升(預測在2016下半年會出現),這就是緩跌趨勢中「殺價才能取量」「價跌量增」的道理,市場才有機會加速趕底。

 

李同榮小檔案
★現職:吉家網不動產股份有限公司董事長、中華民國不動產仲介經紀商業公會全聯會榮譽理事長、台北市不動產仲介經紀商業公會榮譽理事長

★經歷:德霖技術學院兼任副教授、2006年台灣資訊月選拔十大傑出資訊人才獎當選人

★出版書籍:良心房仲的告白:李同榮的房產趨勢關鍵報告

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