吉家網不動產董事長李同榮:房市量與價到底有什麼關係
文/吉家網不動產董事長暨全球不動產流通協會理事長李同榮
一直以來,房市與股市的漲跌趨勢都脫離不了價量關係的相互影響,所以有所謂「價漲量就增」丶「量縮價就跌」的技術理論分析,但也有「價漲量縮」與「價跌量增」的反市場現象,以下為自由時報《地產天下》讀者分析。
現象1:價漲量增
房地產價格漲跌取決於市場供需,而需求面又分為實質需求與假性需求(短丶中丶長缐投資),當資金氾濫丶利率偏低時,資金不是流往股市就是往房市投資,房地產價格就會被一波又一波的接手者推高,短期獲利者越多,投資信心越足,交易量就水漲船高,例如1982~1989年房市狂飆數倍,2003年~2008年的主升波段的房價倍増,可以說是「價漲量就增」的實證。
現象2:量縮價跌
從另外一個角度觀察,當市場價格漲幅過高,風險加大,投資信心逐漸縮減,市場觀望氣氛濃厚,以致交易量萎縮甚至急凍,技術循環面臨轉折,若持續量縮3季,價格就很容易反轉直下,例如2014年Q3到2015年Q1,量急縮3季,價隨之反轉,可以説是「量縮價就跌」的明證。
現象3:價漲量縮
但市場也有「價量背離」的反現象,例如2011年實施奢侈稅,使得短線投資者2年內凍結存貨交易,市場交易量急縮,但因遺產稅降低造成海外資金大量回流,並不畏奢侈稅干預,大擧投入房市做中期投資,推升豪宅價格飆漲,也因為奢侈稅2年內重稅產生市場閉鎖效應,抑制了市場交易量卻無法壓制市場信心與價格,所以產生價漲量縮的反技術曲線,這就是因外力而造成的市場「價量背離」現象。
現象4:價跌量增
另外,市場也有「價跌量增」的反現象,當市場處在反轉向下的趨勢線上,若價格跌幅沒有達到一定的滿足點,市場交易量就持續萎縮(例如2015Q1~2016Q2),此時,若市場出現較大鬆動,交易量就有機會回升(預測在2016下半年會出現),這就是緩跌趨勢中「殺價才能取量」「價跌量增」的道理,市場才有機會加速趕底。
李同榮小檔案
★現職:吉家網不動產股份有限公司董事長、中華民國不動產仲介經紀商業公會全聯會榮譽理事長、台北市不動產仲介經紀商業公會榮譽理事長
★經歷:德霖技術學院兼任副教授、2006年台灣資訊月選拔十大傑出資訊人才獎當選人
★出版書籍:良心房仲的告白:李同榮的房產趨勢關鍵報告
不用抽 不用搶 現在用APP看新聞 保證天天中獎 點我下載APP 按我看活動辦法
-
台中這一老市區交易暴增近七倍 地政局說明四大原因
根據台中市地政局統計,近5年台中土地建物登記案件總量成長率達5.06%,居六都之冠。其中,北屯區近五年在登記案件量等都名列前茅,成為熱點。東...〈more〉
-
槓桿開滿!「雙貸族」人數創史上新高 升息壓力山大
央行日前宣布升息,在利率「升升不息」,若同時有房貸、信貸族群,負擔之重已不可同日而語。根據聯徵中心資料,比較2014至2024年間,歷年1月...〈more〉
-
無招了!北市房價還在漲 連續個月上漲 單坪飆破60萬
房價漲勢未歇!台北市地政局公布最近一期住宅交易指數,為住宅價格指數119.72,較11月上升0.53%,標準住宅價格來到每坪60.85萬元,...〈more〉
-
一張表青埔還能買嗎?漲到4字頭 專家:炒房要換其他地方
青埔這幾年房價狂飆,房價從五年前的平均成交2~3字頭,到目前一坪4~6字頭,甚至,各預售案依照區域不同,價格落差還不小,以自住需求來說,目前...〈more〉
-
新店公保地解編轉型 捷運這一站生活圈將增467戶社宅
為解決長期以來私有公保地問題,新北市積極辦理各都市計畫區的公設用地專案通盤檢討,其中,新店公設專案通檢主要計畫26日於內政部都市計畫委員會審...〈more〉