悦誠廣場旁9196坪體二用地拆建 開發商提前部署將賺12億

位於大順一路、聯興路旁愛河支流二側，緊鄰「悦誠廣場」社區百貨已劃設20餘年的9196坪體二用地，已變更為4447坪住五用地、3509坪公園與部分道路公設，將採公辦市地重劃，近日內已開始拆除地上物鐵皮屋，預計2年後公辦重劃完成。

位於大順一路、聯興路與愛河支流二側旁，緊鄰「悦誠廣場」社區百貨已劃設20餘年的9196坪體二用地，因應區域發展，高市府都發局去年6月下旬，正式變更為4447坪住五用地、3509坪公園與部分道路公設，將採公辦市地重劃，近日內已開始拆除地上物鐵皮屋，預計2年後公辦重劃完成，變更後的住五用地，市值將上看45億元。

高雄市政府都發局在去年的6月24日零時正式公告實施，擬定高雄市凹子底地區細部計畫(原凹體二)(配合擴大及變更原高雄市主要計畫(第三次通盤檢討-第二階段))案，大順路愛河東岸體二用地位於高雄市三民區，範圍北以敦煌路、南至大順一路，西臨河堤路、東臨聯興路，面積約2.25 公頃，土地權屬私有未徵收。

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大順路愛河西岸體二用地位於高雄市左營區，西鄰新上國小、東臨龍華橋西側、南接大順一路，面積約0.79 公頃，土地權屬高雄市政府運動發展局、私有、國有財產署，僅部分徵收，計畫面積合計約為3.04 公頃，本案於擬定細部計畫時，其公共設施用地劃設比例不得低於51.7%，以市地重劃方式辦理開發。

都發局指出，凹子底體二用地，計畫區內河堤路及愛河沿岸公園用地均已開闢，提供市民運動休閒場所使用。因應周邊地區藍綠帶休憩空間及道路系統，本計畫擬定細部計畫土地使用分區及公共設施用地，住宅區依照全市住宅區劃設標準，住宅區街廓面臨30 公尺（含）以上計畫道路者，劃設為第五種住宅區。 本計畫住宅區面臨30 公尺大順一路，住宅區應劃設為第五種住宅區。

因應河堤社區人口密集及成長快速效應，需增加公園綠地及遊憩空間使用，於東西岸各規劃一處公園用地。東岸體二用地臨集合住宅區乙側規劃一處帶狀公園，除可提供基地東側及北側住宅區之緊急避難空間，同時可作為本案住宅用地與東側住宅區之緩衝空間，有效降低環境衝擊，並美化周邊住宅區視覺景觀及提昇健康生活環境。劃設第五種住宅區面積約1.09 公頃（約3297坪）；公園用地面積約1.16 公頃（約3509坪）；道路用地面積約0.0025 公頃。

西岸體二用地考量周邊居民休憩需求及降低對學校之衝擊，於臨新上國小乙側留設8 公尺綠地空間，另規劃臨愛河側之園道寬度3 公尺，並於住宅用地周邊規劃一8 公尺環狀道路，除確保與周邊道路系統之聯通性、以及北側兒童遊戲場之使用效益，更有助於消防救災及建築線指定等問題。劃設第五種住宅區面積約0.38 公頃（約1150坪）；兒童遊戲場用地面積約0.13 公頃；綠地用地面積約0.06 公頃；道路用地面積約0.22 公頃。

目前北高雄百貨商圈與河堤社區蓬勃成長，體二用地變更為住五用地，具備西側直接鳥瞰河堤公園、新上國小校園，東側緊鄰3500多坪公園預定地與「悦誠廣場」社區百貨，基地條件在北高雄頗具優勢，單坪行情上看100萬元，以變更後全區達4447坪住五土地估算，市價行情將高達45億元。

土地市場盛傳，約10年前，即有開發商合資約8億元，買下該區駕訓場與周圍約近5千坪基地，申請多年要求解編體二公設用地，原本打算以自辦重劃模式開發，變更為住五用地後，約分回2千餘坪住五土地，二側臨河堤路與聯興路皆劃設為公園，二家開發商約各分回1千坪，基地頗具賞景優勢條件，2年重劃完成後，市值上看20億元，等於養地12年每年漲1億元，可賺約12億元，地價漲幅相當驚人。

聯上集團約10年前取得「悦誠廣場」隔壁的大順、聯興路口1200坪住五精華角地，目前正爭取容積獎勵，打算規劃樓高達31層的超高層地標豪宅大樓。

聯上集團董事長蘇永義表示，聯上集團約10年前取得「悦誠廣場」隔壁的大順、聯興路口1242坪住五精華角地，目前正爭取容積獎勵，規劃樓高達31層的超高層地標豪宅大樓，打算採百坪豪宅SRC鋼骨鋼筋混凝土耐震結構規劃，最快明年將進場推出，高樓層將盡享北高雄景觀。另外在體二用地對面大順一路、河堤南路口約5350坪乙工基地，則打算朝辦公大樓模式規劃，掌握大順百貨商圈辦公室強勁需求。

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