以小換大真能享土增稅重購退稅優惠？做錯一步煮熟鴨子就飛了！

核准土增稅重購退稅之土地，購入後5年內，都必須作自用住宅使用，且有戶籍登記，不能改變用途、出租他人或遷出戶籍，也不可以移轉他人，即使是夫妻之間贈與移轉都不行。

近年來房市熱絡，不少民眾因應家庭居住需求，陸續採取小屋換大屋的動作，並打算運用土地增值稅自用住宅重購退稅，申請退還賣屋所繳納的土增稅。地政業者提醒，民眾若想申請退還賣屋所繳納的土增稅，必需新購土地的「地價」超過原出售土地「地價」，扣除繳納土增稅之餘額，而就其繳納稅額內，退還其不足支付新購土地地價之數額。不過「地價」是指各該次申報核算土增稅的移轉現值，並非指成交「市價」！

南市府財稅局指出，民眾欲適用土地增值稅重購退稅規定，除了上述「地價」的限制外，尚須符合以下條件，包括1:新舊房地買賣(先買後賣、先賣後買皆可)須在2年內完成；2:買與賣之土地均為同一人所有；3:買與賣之土地上都有房屋，且該房屋為土地所有權人本人、配偶或直系親屬所有；4:舊房地出售前一年內及新房地購入後皆有本人、配偶或直系親屬辦竣戶籍登記，且皆沒有出租或營業情形等。

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必須特別注意的是，經申辦核准重購退稅之土地，購入後5年內，都必須作自用住宅使用，且有戶籍登記，不能改變用途、出租他人或遷出戶籍，也不可以移轉他人，即使是夫妻之間贈與移轉都是不可以的，否則會被追繳原退還之土地增值稅。

舉例來說，小陳於111年2月登記買賣取得高雄市房地，並於同年5月出售台南市房地，雖然買賣土地完成移轉登記差距在2年內，且高雄市土地之地價，超過台南市土地地價扣除土地增值稅；但是小陳持有南市房屋直到出售時，才將本人戶籍遷入，也就是在111年2月購買高雄市房地時，欲出售台南市的土地，並無土地所有權人本人或其配偶、直系親屬設籍於該處，不符合自用住宅用地要件，所以無法申請重購退稅。

資深地政士提醒，滿足戶籍遷入條件是無法事後補正的，民眾若有土地增值稅重購退稅需求，必須記得購買土地時欲出售地須有本人或其配偶、直系親屬設戶籍，以免後來出售房地要辦理退稅時，才發現要件不符而影響自身的權益。

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