晴時多雲

逆勢突圍 特殊建案價格不敗

2015/08/15 01:27文/記者葉思含

「森濤苑」基地位下灣公園第一排,為內湖四期立地條件最佳新案。

房市觀望氣氛濃,屢傳建案降價吸引買氣消息,專家學者更紛紛斷言房價下修,不過許多建案土地取得成本高,加上獨有地段條件,依舊開出相對高價,消費者也頗為買單,如「森濤苑」、「華山33」銷況平穩順利,顯見市場買氣並非僅以低價撐盤,主要仍看個案表現。

松山區「松菸墨香」開價140~160萬元,尚未公開已有300組客戶詢問。

根據住展雜誌統計5到7月建案,全台仍有23個建案開價創下區域新高價,台北市就占了10個、新北市6個、桃園4個、新竹縣市2個,另宜蘭則有1個。不過,這些建案並非逆勢開出高價,主要仍是周邊已久未推案,因此若有新案推出,價格勢必相對高,容易刷新區域紀錄,也成為了市場焦點。

「華山33」位於松江南京精華地帶,屬市中心蛋黃區。

松山區新案少 價格易刷新高

如松山區的「松菸墨香」、「民生日月」以及北投區的「保誠謙鼎」、「帝富堡」等,基地周邊約10年未有新推建案,大師代銷處長湯祖屏表示,「松菸墨香」位在知名的小阿曼旁,2案屋齡差距10年,不過小阿曼成交行情120~130萬元,因此「松菸墨香」開價140~160萬元,加上升級的建材配備,價格僅高出1成,並沒有很貴,該案位雙巨蛋中間的松菸特區,採用日本第一品牌頂級隔音窗與台玻隔音玻璃,尚未公開已有300組客戶詢問。

在北市各行政區當中,松山區創新高價的建案高達4個之多,住展雜誌企研室經理何世昌指出,松山區內創高價的原因較特殊,主要是過去推案極少,大部份路段只要有新建案公開,通常會刷新開價紀錄。例如民生社區內的「筑丰築」每坪開價145萬元,因重劃區內歷年建案屈指可數,所以一公開就創下民生東路五段新高價,「民生日月」位延壽街,周邊多為10~20年中古社區,因此每坪105萬元的價格也為在地新高。

北投透天擁前庭後院 價格相對划算

北投區「保誠謙鼎」每坪65萬元起,保誠興業常務董事表示,其實單價在北投區並不高,不過因為周邊10年未有推案,因而刷新在地房價,目前屋齡7~8年大樓實價登錄價格已5字頭,該案為建設公司自建自售建案,保誠興業也欲以此案提昇公司形象,建材皆採北市豪宅等級,因此65萬元行情價格頗為平實。

中央北路三~四段的唯一新建案「帝富堡」鄰近捷運復興崗站,規劃12戶別墅產品,總價6500萬元起,該案副總經理于洪欣表示,透天產品在北市相當稀有,且土地持分大,加上前庭、後院、露臺等附加價值,使用空間換算下來價格甚至比一般住宅大樓還便宜,也是「帝富堡」一大賣點。

市區黃金地段 價格有撐

至於市中心精華區高價建案則有創意家行銷團隊操刀的中山區「華山33」、內湖區「森濤苑」、松山區「揚昇君苑」,各有其地段獨特性,如「華山33」位於松江南京精華地帶,「森濤苑」位下灣公園第一排,「揚昇君苑」則有超高樓層的水岸景觀條件,都是成為在地高價建案的主要因素。

創意家行銷團隊副總經理柯仲武分析,現在許多建案立地條件不佳,卻開出與周邊指標推案相同的價格,在乏人問津之下只能調回原本的行情,營造出降價氛圍吸引買氣,不過,在土地取得持本持續高昂之下,擁有地段條件的建案造價成本就是這麼高,不可能降低營造與建材品質,僅能提供彈性的付款方式,因此並沒有市場上認為的「全面降價」情形。

柯仲武舉例,如創意家行銷團隊的建案,因立地條件的稀有性,無論是合建、買斷,土地成本皆較鄰近建案高,加上邀請國際團隊規劃與採用頂級建材,因此即便末端售價高,卻未有較佳的獲利空間,價格亦沒有調降空間。不過因個案的獨特性,消費者都頗為買單,每周皆有順利銷售,去化平穩,買氣還算不錯,顯見市場仍看個案表現。

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