賣一塊少一塊!這產品佈局點燃戰火
插旗精華商辦大樓已成為高資產客群資產配置、企業法人自用新趨勢。(圖/信義全球資產提供)
新光一號REITs標售案6棟精華大樓成功標脫,其中3棟是辦公室,突顯市場鎂光燈都聚焦在商辦產品。據統計台北市近5年辦公市場累計交易規模超過700億元,其中中山區、大安區就包辦了近6成交易量,插旗精華商辦大樓已成為高資產客群資產配置、企業法人自用新趨勢,市區商用不動產布局戰火已點燃。
信義全球資產統計實價登錄交易資料,累計近五年台北市辦公室交易規模為771億元,平均每年都有逾150億元交易額,顯示辦公室產品實力堅強,市場穩健向上成長。分析各行政區的交易熱度,素有「台北華爾街」之稱的中山區,累計交易額達316億元,含金量最高;第2名為大安區,在百貨、捷運商圈加持下,累計交易額達138億元。
信義全球資產總經理林三智表示,此次新光一號REITs標售案以總共306.9億元全數標脫,是未來買方將會加速腳步布局市區商辦大樓的訊號。雖然市區辦公室屋齡以20年以上為主、較為老舊,但市區可開發土地稀缺、賣一塊就少一塊,買方購入「大齡」、「大坪數」商辦,除了自用、收租彈性運用外,看中的還有燙金地段未來開發價值及增值效益,成為高資產客群資產配置新策略。
中山區、大安區為北市兩大辦公室交易熱區。林三智分析,中山區有金融機構、證券業者、外商企業群聚,以雙捷運站為中心發展的松江南京商圈,更是中山區重點辦公商圈,區域內坐落多棟指標商辦大樓,雖然屋齡偏大,但買方置產考量主要有兩個方向,其一,黃金地段、燙金門牌仍是投資、資產配置主要關鍵;其二,「萬金買鄰」不只用在住宅交易,辦公市場也適用,公司法人進駐精華區商辦大樓,產業群聚效益可成為公司發展助力。
大安區敦化南路沿線則是台北市區發展較早的商辦大道,好地段不只吸引自用需求買方,連壽險業也積極出手獵樓,中國人壽去年就以近32億元購入敦化南路二段上的潤泰金融大樓多個樓層。林三智觀察,敦南商圈不少大樓屋齡達30年以上,近期陸續走上都更危老重建,包括以全台首間24小時營業的誠品書店聞名的敦南金融大樓,屋齡已屆滿35年,由寶豐隆興業取得產權,將改建為地上28層的商辦大樓,預計2026年完工,可望釋出1.2萬坪辦公室空間,重建價值上看260億元。
林三智進一步說明,下半年商用市場將持續聚焦精華市區辦公室,近期信義全球資產公司接受多組賣方委託銷售市區辦公室,一天內就有多組帶看,並進一步積極出價洽談,因此對於有處分需求的賣方來說,目前是個將資產出售、增值變現的好時機;且從近期信義全球資產公司辦公室成交案例中,還可觀察到一項共通點,只要標的售價貼近行情、買方購置需求明確,交易決策就能夠快速推進;相對來說,若賣方對價格期待高於行情,即使是優質物業,也較難吸引買方,好貨反而乏人問津。
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