換屋因「2年重購退稅」錯失好物件? 專家教解方
重購退稅有2年內重購的規定,但其實還是有解決方法。
出售不動產時,最大的稅費負擔是土地增值稅,按照《土地稅法》第35條的規定,自用住宅、自營工廠或是自耕農地,都有重購退稅的規定,只是都有2年內重購的規定,偏偏好的物件不等人,所以重購時可能已經超過2年的時間,因此讓人扼腕,但其實還是有解決方法。
正業地政士聯合事務所所長鄭文在就提到,有個案在2022年4月間出售房地一戶,並同年5月17日完成所有權移轉登記,2024年5月間重購房地一戶,簽約時買方早就忘記2年前售屋的那件事,直到5月14日新買的房屋簽約完成後,告知有關土地增值稅重購退稅的要件,才忽然想起2年前售屋的那件事,剛好未滿2年。
但是新買房屋過戶完成需要一個月左右時間,登記完成一定超過2年,該怎麼辦,是否能夠魚與熊掌兼得,購屋加完成重購退稅?
鄭文在說,依照《土地稅法》規定,不論是先賣後買或先買後賣,都是以先買或先賣土地的完成移轉登記日為起算日;至於後來出售或購買日期之認定,如在立契日起30日內如期申報土地增值稅,以訂立買賣契約日為準,逾期申報則以申報日為準,用來判斷是否符合2年內買賣的規定。
所以只要該案件能夠準時於今年5月16日前立約(公契),並於30天內申報土地增值稅,即使過戶完成日期已經超過2年,也是符合土地增值稅重購退稅的規定,達成購屋及重購退稅的雙重目標。
鄭文在表示,實務上買賣契約書有私契及公契之分,私契的立約日不一定和公契相同,有時買賣雙方的特別約定,立約日期和申報日期會相差甚遠,例如,5月14日簽定買賣契約書,可能約定6月30日才辦理用印及申報土地增值稅,屆時,申報土地增值稅的日期早就超過立約日起的30日內申報的規定,而喪失重購退稅的權利。
所以建議買方應該將自己是否能夠重購退稅的要件記住,避免讓購屋的喜悅沖昏了頭,而忽略了自己的權益,喪失重購退稅的機會。
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