台幣急升房市轉向？熱錢湧入助內需 業者籲：政府應超前佈署

多數業者認為，要看之後台幣是否持續走揚，出口產業若受影響，對未來經濟恐不利。

今年國內外政經局勢多變，也牽動台股及房地產後市，繼4月川普拋出關稅戰政策後，台股應聲下跌，房市也多少遭到連動，而5月初新台幣強勢升值，更讓人擔心是否會影響之後房地產走勢，引發各界關注。
新台幣自4月底開始強勢走升，帶動5月外資熱錢湧入，盤中甚至觸及29.59元兌1美元，創下自1988年以來單日最大升幅。新台幣狂升對目前冷清的房市交易是否有影響？業者紛紛比對過往幾次台幣升值經驗，統整出匯率升值與房市的關係。

過往經驗比較 升值未「直接」影響房市

根據財政部及內政部資料，2021年以後新台幣表現弱勢，匯率持續貶值，另受疫情後台商回流促進景氣向好，加上全球AI浪潮推動台灣半導體產業發展，致使股市至2024年為止亦是持續上揚，年度加權指數自2021年以後，除2022年之外幾乎年年成長。
而在房市方面，房價大盤走勢則持續起漲，從2021年至2024年，房價成長逾38.3%，顯示國內房價頗具保值性；不過，全台買賣移轉棟數上則歷年表現各有高低，其中2021、2024年達到歷年買氣高點，但在2022、2023年則受打房政策影響買氣走弱。
大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶分析，觀察歷年走勢，新台幣貶值或升值，與房市表現雖具相當關連性，卻不能說是完全正相關，主因是股匯波動大，資產族群多會先套利，再考慮將資金移往較具保值性的不動產，以降低通貨膨脹造成資產貶值，股市表現亮眼，更增添資產族群進場房市的籌碼。

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房市交易冷清，強遇台幣走升，是否因此轉向引發關注。
若拉更遠一點來看，新台幣在1985年兌美元由39.85元強升至1990年26.89元，升值幅度32.5%，此階段房市處多頭走勢，台北房價漲幅約4倍，但1989年下半年房市開始急跌至1990年底。雖然1990年起匯率自1992年開始回貶10年，貶幅高達37.36%，但房市仍因超漲而休耕盤整10年之久。1999∼2000年這期間，台灣資訊代工業掘起，取代台灣房市火車頭工業的地位，房價表現盤整，交易量卻曾創50萬歷史新高點。
而在2002年新台幣兌美元34.56元開始升值至2011年的29.46元，升值幅度14.75%，台北房價漲幅由每坪23萬漲至55萬，其中2008因金融海嘯半年中小跌12%，10年房價漲幅約1.39倍。這10年平均經濟增長率約4.7%，又比前10年減少約2%，其中2009年金融海嘯影響，經濟呈現負成長。
房市趨勢專家李同榮指出，匯率升貶不會直接影響房市，但會直接影響進出口與經濟增長，新台幣匯率歷經40年洗禮，3次匯款大幅升值循環中，房價除了金融海嘯呈現小跌，與第3次升值房價有跌有漲，其餘時段大都因房市技術面處上升趨勢線，匯率升值增加資金流動與資產價值性，對上升中房價具有推升效應。

匯率強升遇房市空頭 不利前景發展

另一方面，在匯率大幅升值後，對台灣出口影響很大，以至於在3次大幅持續升值循環的末期，經濟增長率都向下減緩。李同榮表示，匯率強升對經濟一定會造成不利影響，對房市與股價影響則必須視其技術層面處於多頭或空頭，若房市股市處於多頭，匯率強升具有推升效果，若房市股市處空頭下修局勢，則匯率強升必然對股市與房市前景會造成不利的影響。而目前房市正處下修階段，匯率的強升只能帶來短期興與樂觀預期心理，但隨之而來對基本面經濟的衝擊加劇，必然更不利房市的未來走勢。
第一線的代銷業者創意家董事長王明正則表示，台幣升值對內需產業是好的，對房地產也會比較好，但比較擔心的是如果之後影響到出口產業，當然也會影響到內需和房地產，他更建議，政府應馬上趁此時機，超前佈署，針對房市管制措施進行鬆綁，「就像吃保健食品一樣，預防勝於治療。」

房貸問題成為近期購屋族難題，業者呼籲政府應儘快放寬換屋貸款管制。
王明正直言，這七波房市信用管制下來，導致現在大家都推坪數很小的產品，居住空間變小，住在裡面也不舒服，雖然有些人說這是現在小宅當道，可是這也是被逼的選擇，業者推小的產品、民眾買小宅，其實久了對身體不太好。
愛山林副董事長張境在則呼籲，現在市場都是自用自住客群，年輕人買房需要貸款，但現在只有公股銀行願意承作新青安房貸，很多年輕人或有換屋需求的客戶都面臨貸款問題。他透露，以前交屋客戶都希望延後撥款，現在反而是希望提前，甚至可以不用驗屋，這都是很怪異的現象。

業者籲趁此放鬆管制 央行：滾動式調整

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，台幣大幅升值，代表台幣對於其他貨幣資產的購買能力增加，這波台幣升值又快又急，但不至於影響市場供需，除非外來或美元兌換成台幣的資金回流進入房市，帶動地價與房價走揚，否則短期對於實質的房地產影響有限，不過股市短期對於資產股就有想像的題材，資產股也成為台幣升值下相對強勢的族群。
上一波2019年第二季台幣兌美元為31~31.5元，一路升到2021年第三季27.7元，升值較為緩慢，對應同時間台北市房價上漲約1成，背後原因還是因為房市從2016開始修正築底，疫情後又遇到造價大漲與通膨帶動，背景因素的力道大過於台幣匯率變動。
不過今年以來金融情勢複雜，曾敬德指出，今年先是台股重挫，槓桿族受傷慘烈，又遇到台幣短期大幅升值，台幣波動彷彿虛擬貨幣，美債送分題變成送命，投資人面臨股債雙殺的局面，市場預期可能有些產業可能面臨匯損壓力，長期則是要觀察企業經營是否受到台幣快速升值衝擊。

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