母臥病8年、子女想賣房籌銀彈 專家教「這招」無痛處分

想賣掉臥病在床的父母房產，如果只是為了要分家產而出售，可能被法院否准。（資料照）

醫療進步，讓國人平均壽命增加，但根據統計，台灣人臨終前平均需臥床高達8.04年，若想處理臥病在床的親屬不動產時，該怎麼辦？

正業地政士聯合事務所所長鄭文在提到，有子女想出售臥病在床的母親名下房產，仲介人員接受了子女們的委託，但由於該名母親中風後，長年臥病在床毫無反應，不知該如何申請印鑑證明書辦理過戶事宜。

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鄭文在表示，如果是生前處分，因為媽媽已經無行為能力，按照民法規定，由子女們幫媽媽向法院申請受監護宣告，並選任監護人，由監護人代理處分房屋，辦理房屋所有權的移轉登記。

另外一種方式，是等媽媽往生後再辦理繼承登記，由繼承人取得房屋後再辦理出售及所有權移轉登記。至於那一種方式比較省稅，則要視個案的情況而有所不同。

如果是由監護人代為出售的房屋，必須繳納土地增值稅及房屋交易所得稅或是新制房地合一稅；如果是繼承取得的，而且是繼承後當年度出售，則免納土地增值稅，但是房屋交易所得稅或是新制房地合一稅仍然要繳納。

因此，最大的差別就是土地增值稅，繼承的土地再移轉時，以繼承開始(被繼承人死亡日)時該土地之公告現值為前次移轉現值計課土地增值稅，這就成了很多小孩們惜售的原因。

但像該案例的媽媽臥病在床長達8.04年，生活費用彈盡援絕，可能就要考慮向法院聲請媽媽的受監護宣告了。依照《土地登記規則》第39條規定....未成年人或受監護宣告之人，其監護人代理受監護人或受監護宣告之人購置或處分土地權利，應檢附法院許可之證明文件。所以只要取得法院的許可，臥病在床的媽媽還是可以處分房屋，辦理買賣登記的，解決媽媽日常生活費用的燃眉之急。

鄭文在提醒，根據《民法》1101條規定，「監護人對於受監護人之財產，非為受監護人之利益，不得使用、代為或同意處分。」因此，為支付媽媽的生活費用法院會許可，如果只是為了要分家產而出售媽媽的房屋，可能被法院否准，子女們將大失所望。

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