沒土地蓋社宅？民團籲政府：區徵、重劃區優先提供「合建分屋」

政府興建社宅速度遭批太慢，民團呼籲，區段徵收及重劃區土地應優先供給社宅興建。（國家住都中心提供）
房價高漲，民眾購屋壓力增加，政府為達成居住正義，在過去8年間，社會住宅已成為中央與地方最積極著力的住宅政策，並取得一定的成果，但隨著興辦戶數增加，下一階段的社會住宅即將面臨「公有土地有限」、「興辦速度不夠」等嚴峻考驗。
OURs都市改革組織今（1）日上午與立委共同召開跨黨派記者會，立法院召開記者會，呼籲中央修正《住宅法》，將「區徵、重劃與社宅政策制度性結合」，填補社宅土地缺口、導入民間興辦量能，既加速社宅數量增長，亦強化土地開發公益性。
依據內政部資料，截至2024年5月底已盤點全台219 處之適合土地，預估可興建71,234 戶社會住宅，即便全數興辦，土地供給仍有明顯缺口。且受限於既有「公有土地」的限制，上述盤點基地區位是否皆適宜興辦社宅，有待進一步釐清。
另一方面，目前社宅主要依賴政府直接興建，但因行政量能有限，進度期程亟待加速。依據上述資料，截至2024年5月，已確認興辦數量為10.2萬戶，推估7年後才能全數完工入住。若再加上賴清德總統下階段新增13萬戶的承諾，挑戰將更為嚴峻，與民眾急切居住需求仍有不小差距。
依據國土署提供資料統計，截至2023年底，全國各縣市「開發中」、「審計中」、「規劃中」的區段徵收、公辦重劃案件，累計開發規模達8,014公頃，如全數開發完成，預計地方政府將取得1600公頃以上可建築用地。
OURs都市改革組織表示，這些採用區徵、公辦重劃開發地區，公共設施相對完備，且為都市未來住宅重要供給地區，但卻未與社宅政策做有效結合。首先，就都市計畫角度，社會住宅可被視為公共設施（社會福利設施）項目，但過往的區徵、重劃絕大部分未將其列入，據此取得用地並開闢。
其次，政府取得的可建築土地皆採標售處分方式，即便已回償開發成本，剩餘土地也不願用於興建社宅之用，而是持續出售殆盡以獲取最大財政收益。
上述作法也連帶推升地價、墊高房價，被輿論批評為「政府帶頭炒地」，且明顯已不符《平均地權條例》揭示「促進土地合理使用，並謀經濟均衡發展」立法目的。去年底行政院雖提出〈推動社會住宅成果與提升社宅用地供給精進措施〉，要求「辦理區段徵收及市地重劃時，直轄市應留設5%、其餘縣市應留設3%供社宅使用，並專案讓售給中央政府興辦社宅。」
但民團認為，此措施缺乏法令與比例評估依據，且留設土地仍須中央成本價購並興建，亦無法解決中央興辦量能不足、速度緩慢等問題。OURs都市改革組織主張，依據《住宅法》第五條，社宅除利用「公有土地資源」直接興建外，尚有結合「都市計畫、土地開發、都市更新」等推動方式。

區段徵收與市地重劃的土地整體開發方式，絕對應列為下階段社宅推動最重要且最須導入的機制。
首先應修正《住宅法》第19條，明訂採區段徵收與公辦重劃開發地區，將社會住宅列為應取得之必要公共設施。未來只要進行整體開發，社會住宅就如同「道路、公園、學校」一般，依予劃設並開闢，達「取之於地產開發，用之於社宅建設」的目標。
其次，將區徵、重劃取得建築用地「合建分屋」列為社宅興辦方式，應修正《住宅法》第20條，明訂「以區段徵收取得可供建築土地或市地重劃取得抵費地合建分屋」，列為政府新建社宅重要方式之一。
OURs都市改革組織表示，社宅採合建分屋方式，政府只需「出地」便可分回房屋做為社宅，降低直接興辦壓力；而開發商處分其分回房屋亦可即早獲利了結，符合市場普遍慣習，相對較具誘因。
此外，就開發財務已平衡但仍有未處分建地之案件，地方政府如自可採「合建分屋」方式辦理，而非繼續標售。採「合建分屋」取得社宅，未來僅適用於區徵、重劃取得建地，相較既有標售建商全數蓋商品宅作法，至少可取回部分房地做為社宅。

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