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出售自住滿6年房屋申請房地合一自住優惠稅率卻被補稅 原來設籍未滿6年真冤枉!

2024/12/10 21:20文/記者林耀文

注意設籍條件未滿6年,即使自住已6年也未出租與營業,仍無法適用房地合一稅自住優惠與扣抵400萬元免稅額。注意設籍條件未滿6年,即使自住已6年也未出租與營業,仍無法適用房地合一稅自住優惠與扣抵400萬元免稅額。

老王7年前換屋左營大樓3房後一直自住從未出租、營業,也設籍在自家住宅逾5年,今年初出售左營大樓3房後又換購仁武透天,向國稅局申請房地合一所得稅且以自住優惠稅率申辦與納稅,日前卻接獲稅務人員通知,因原本設籍條件未滿6年,無法適用自住優惠與扣抵400萬元免稅額,需補稅逾百萬元房地合一稅,讓老王感到相當疑惑,為何實際居住在自家房屋滿6年,居然不能享有房地合一稅自住優惠稅率?

對此,國稅局說明,依所得稅法第4條之5第1項第1款規定,個人交易房屋土地同時符合以下3要件者,可享有課稅所得400萬元以下免納所得稅,超過400萬元則就超過部分按稅率10%計算應納稅額,其要件為:(一)個人或其配偶、未成年子女辦竣戶籍登記、持有並居住於該房屋連續滿6年。(二)交易前6年內,無出租、供營業或執行業務使用。(三)個人與其配偶及未成年子女於交易前6年內未曾申請適用優惠稅率者。

稅務專家也舉例說明,老王於113年1月出售其於106年1月取得的左營區大樓3房,自行申報課稅所得860萬元,減除自住房地免稅額400萬元,繳納稅額46萬元,經國稅局清查老王從民國107年11月才在左營大樓3房辦竣戶籍登記,因此出售時,老王於左營房地設籍未連續滿6年,不符合自住房地免稅額適用要件,核定老王應補稅額126萬餘元。

老王不服,復查主張已實際居住於左營房地超過6年,不應以設立戶籍時間點為認定標準,案經國稅局以所得稅法第4條之5第1項第1款規定,家庭自住房地交易得定額免納所得稅之立法理由,係為保障自住需求,落實居住正義,但須符合辦竣戶籍登記、持有並居住於該房屋連續滿6年、交易前6年內無出租、供營業或執行業務使用,及交易前6年內未曾適用免稅等要件,老王雖然持有左營房地期間已滿6年,但設籍時間卻未連續滿6年,仍與所得稅法第4條之5第1項第1款規定要件未合,因此予以復查駁回。

稅務專家特別提醒,個人出售房地如設籍的人為成年子女或父母,亦與房地合一稅自住房地免稅額之適用要件不符。

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