出售自住滿6年房屋申請房地合一自住優惠稅率卻被補稅 原來設籍未滿6年真冤枉！

注意設籍條件未滿6年，即使自住已6年也未出租與營業，仍無法適用房地合一稅自住優惠與扣抵400萬元免稅額。

老王7年前換屋左營大樓3房後一直自住從未出租、營業，也設籍在自家住宅逾5年，今年初出售左營大樓3房後又換購仁武透天，向國稅局申請房地合一所得稅且以自住優惠稅率申辦與納稅，日前卻接獲稅務人員通知，因原本設籍條件未滿6年，無法適用自住優惠與扣抵400萬元免稅額，需補稅逾百萬元房地合一稅，讓老王感到相當疑惑，為何實際居住在自家房屋滿6年，居然不能享有房地合一稅自住優惠稅率?

對此，國稅局說明，依所得稅法第4條之5第1項第1款規定，個人交易房屋土地同時符合以下3要件者，可享有課稅所得400萬元以下免納所得稅，超過400萬元則就超過部分按稅率10％計算應納稅額，其要件為：（一）個人或其配偶、未成年子女辦竣戶籍登記、持有並居住於該房屋連續滿6年。（二）交易前6年內，無出租、供營業或執行業務使用。（三）個人與其配偶及未成年子女於交易前6年內未曾申請適用優惠稅率者。

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稅務專家也舉例說明，老王於113年1月出售其於106年1月取得的左營區大樓3房，自行申報課稅所得860萬元，減除自住房地免稅額400萬元，繳納稅額46萬元，經國稅局清查老王從民國107年11月才在左營大樓3房辦竣戶籍登記，因此出售時，老王於左營房地設籍未連續滿6年，不符合自住房地免稅額適用要件，核定老王應補稅額126萬餘元。

老王不服，復查主張已實際居住於左營房地超過6年，不應以設立戶籍時間點為認定標準，案經國稅局以所得稅法第4條之5第1項第1款規定，家庭自住房地交易得定額免納所得稅之立法理由，係為保障自住需求，落實居住正義，但須符合辦竣戶籍登記、持有並居住於該房屋連續滿6年、交易前6年內無出租、供營業或執行業務使用，及交易前6年內未曾適用免稅等要件，老王雖然持有左營房地期間已滿6年，但設籍時間卻未連續滿6年，仍與所得稅法第4條之5第1項第1款規定要件未合，因此予以復查駁回。

稅務專家特別提醒，個人出售房地如設籍的人為成年子女或父母，亦與房地合一稅自住房地免稅額之適用要件不符。

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