包租代管專業化 市場需求提升 商機逐漸發酵

建案帶租約銷售的方式，買方等於是現成房東，圖為情境照。(黃柏榮攝影)

政府力推包租代管制度，滿足民眾租屋需求，民間業者也抓緊商機，不少建案提供售後包租方案、專業租賃業者提供包租代管服務，為房東省下不少瑣事，房客住起來更安心。

興富發集團旗下博元建設在台北市中山區推出「中山凱宴」，鄰近晶華酒店、大倉久和飯店、老爺酒店、國賓飯店等多家五星級飯店。規劃概念為精品飯店宅，目前可售戶為24、26坪純2房，廣告戶含裝潢不含車位2158萬。該案與房仲通路合作，鎖定台日商企業簽租賃長約，以台北市月租金2~3萬、2房物件來看，中山區飯店每晚房價行情平均要6千元到1萬2千元，「中山凱宴」專案經理林高仰表示，此區大多以套房或1房1廳為主，2房且有飯店式管理的建案少見，因此該案月租可達6萬以上，投資報酬率依不同坪數有2.5%~3.5%。

林高仰認為，其實租金門檻是過濾房客素質的首要因素，以該案附近商圈來說，月租2~3萬物件多由台灣人承租，月租5~7萬物件多由外商高層承租。附帶租約的銷售方式，對買方來說相對管理方便，大小瑣事都由專門仲介處理，不像以前事事都要自己來，且交屋完成後立即出租，不用等到裝潢完工再找房客，減少空置期損失的租金。

「中山凱宴」鄰近晶華酒店商圈，鎖定日商高級主管派駐台灣的租賃市場。

建案帶租約銷售 瞄準外商高層租賃需求

同樣在中山區，鄰近榮星花園的安家國際「中山藝術紀」，目前可售戶為23~29坪，開價每坪85萬起，有日付888元起買2房含裝潢或自備10%起方案，訴求「房租變房貸、房客變房東」，在房貸利率仍低的條件下，吸引自備款足夠的買方進場，也有外商租賃市場需求。專案經理王貴仁指出，根據調查，日商平均租屋預算為5萬4千元至5萬8千元，部分甚至超過6萬，該案與特定房仲業者配合，房東如果裝潢精美，還能再拉高租金行情。

台中市西屯區單元一「大城仰雲」提供包租2年，含簡易裝修及家電家具，名額有限，規劃小坪數18~36坪產品，瞄準中科園區、台中工業區就業人口，附近還有榮總、東海及逢甲大學等居住需求，適合投資置產，住戶可快速入住或出租。八期重劃區鄰近未來捷運G12站的「親家ONE CITY」也有包租公專案，首付88萬起，為區域稀有的1~2房小宅，提供2年包租服務，預計2020年12月完工。

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包租代管方便管理 服務費收10~15%租金

全台規模最大的包租代管業者兆基資產管理副總陳柏勳表示，採用包租代管方案的好處是，許多房東工作繁忙，不喜歡直接面對房客，藉此可避免很多瑣事，還不用親自逐一過濾房客，而房客也較喜歡向法人承租，原因是只要屋況有問題，馬上能找到專人處理。

陳柏勳表示，坊間包租代管業者的收費方式為向房東收取租金10%~15%不等，兆基收取10%~12%費用，房客若是透過房仲成交，則須負擔半個月租金作為服務費；兆基也以「法人對法人」的方式，承做建商整批建案的包租代管，這類以市區小坪數的餘屋居多，強調快速出租及投報率。

至於政府包租代管制度，是為鼓勵房東釋出空餘屋轉化為社會住宅。包租是由政府委託租屋服務業者向民間承租住宅，再轉租給符合資格的民眾並管理，代管則由業者媒合承租雙方及代為管理，房東享有賦稅減免、修繕補助，業者免營業稅。

另外，面對即將來到的暑期租屋換約旺季，陳柏勳建議，大學城附近是較為特殊的租賃市場，房客看房要注意公共區域，應避免承租違建；房東若想縮短物件空置期，可在相關社團、校園布告欄、租屋討論版多方張貼訊息，加快出租速度。

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