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建商買回自家豪宅 高價出手「護盤」

2020/03/07 04:30 文/記者葉思含

「陶朱隱園」首筆移轉紀錄推估超過18億元,單坪衝破600萬單價。

近年建商積極買回自家豪宅,出手護盤意味濃,如「松濤苑」、「天境ellipse360」等豪宅社區以實價登錄鞏固成屋價格,預售或尚未交屋物件則利用重大訊息公告方式揭露高價交易「拱價」,包括知名的頂級豪宅「陶朱隱園」和「世界明珠」等,總價皆創市場新高,企圖成為建案定錨價。

近年建商買回自家建案案例不少,屋比房屋總監陳傑鳴表示,去年受惠台商回流投資爆發帶動,更出現多筆價格驚人的建商或關係人買回自家豪宅案例,如中華工程去年4月即公告以總價42.78億元取得「陶朱隱園」4戶豪宅和30個停車位,換算每坪價格357.19萬元;而7月更出現單戶成交金額超過18億元首筆移轉紀錄,單坪衝破600萬天價,更是比近年市場俗稱的彭淮南300萬防線,硬是高出1倍以上,創下全台豪宅歷史新高價,而買方為威京集團關係企業承耀公司,「自家人交易造市」企圖明顯。

上市建商公告拱價 豪宅成交創天價

陳傑鳴指出,建商買回自家建案,除顯示對自家產品的信心,更有為社區房價定錨的意味。以近期最受市場矚目的南港「世界明珠」開發案來說,首筆住宅成交案例移轉共28戶、總價高達38億元,就是由自家3大股東智凱開發、元瑞開發和元鴻開發取得。而市場傳出成交戶每坪成交價已上看120萬元,其中有4戶每坪成交價甚至衝上174萬,不僅超越目前南港豪宅普遍還在70~80萬的行情價格,更直接一舉拿下南港區豪宅王寶座,足見建商想趁這波台商回流投資熱,藉此拉抬房價的企圖心。

建商除了利用公告方式作價,還有以實價登錄持續維持成屋社區身價,過年前夕爆出淡水第一豪宅「天境ellipse360」,於去年10月交易34樓、31樓2筆高樓層毛胚屋,總價合計4.4億元,均由南國建設楊家以2家投資公司名義買回,細數實價揭露過建商買下自家作品,香港商匯泓不動產台灣分公司副總吳懿倫認為,價格若非創下社區新高,則會是建商認定社區應有行情,進而達到定錨作用,如此筆交易「天境ellipse360」高樓層戶單價為84.4萬,定錨社區高樓層戶8字頭身價。

為自家建案護盤,早已不是地產界的新鮮事,過去包括「松濤苑」、「皇翔御琚」等豪宅皆有自家人買回紀錄,台灣房屋智庫經理陳炳辰指出,建商購置自家豪宅除了彰顯對自有產品的信心,吸引市場買氣,更不脫為社區身價定錨,確實可見如「松濤苑」只要交易都是200萬俱樂部,甚至戶戶揭露都保持單價250萬以上。此外,新板特區的「巴黎16區」單價拚上90萬,不只創下社區最高,也是新北市數一數二的高價水位,護盤力道毫不手軟。

「松濤苑」護盤成功,戶戶揭露都保持單價250萬以上。

聯聚董座買豪辦頂樓 中台灣定錨最成功

建商護盤成功讓交易價格受惠續熱案例,還有刷新中台灣頂級A辦紀錄、台中豪宅一哥聯聚建設首推豪辦產品「聯聚中雍大廈」,聯聚建設董事長江韋侖以每坪成交單價69.8萬元、總價3.32億元包下頂樓39樓作為自己的辦公室,顯見對自身建案之信心,不只刷新台中「樓王」紀錄,更吸引中部企業主以跳空高價搶進,主力總價1.5億元,最低單價也有53萬元行情,硬是高出周邊市場1倍價格,甚至出現一次購入超過10億元買主,還吸引新加坡上市地產開發商和美置地集團等知名企業爭相參訪,成為中台灣建商出手定錨價最成功案例。

「聯聚中雍大廈」硬是高出周邊市場1倍價格,成為中台灣建商出手定錨價最成功案例。

不過受市場波動影響,建商不見得每次出手護盤都能成為萬靈丹,2015年時皇翔董娘以單價280.3萬買回「皇翔御琚」,卻在2年半之後才出現新的交易紀錄,2筆成交價位都在220萬上下,定錨功效失利。陳炳辰認為,這一方面在於2016年實施房地合一重稅,包括不動產市場在內的整體經濟景氣都不好,影響豪宅買氣;另一方面,近期豪宅市場不斷有超豪宅問世,過往市場大好共享雨露均霑的時期不再,無法有別於其他競品都難脫穎而出。

房市波動大 建商護盤仍需看市場

由此可見建商積極護盤,不一定都能成功,陳傑鳴表示,根據過往經驗,建商想要透過買下自家建案,成功拉抬自家產品的價格不一定每次都能達到效果,一旦偏離目前市場行情過多,市場買盤照樣不買單。另外,若沒有雄厚的資金,建商往往也無法堅守價格達到定錨的目的,畢竟推案還是要以「有行有市」為王道,「有行無市」只能自己乾開心。

住展雜誌企研室經理何世昌指出,建商出手護盤買賣會被解讀為關係人交易,若未偏離市場行情太多,仍有機會成為社區定錨價,但若拱價過於離譜,多數豪宅客還是會以一般真正市場交易作為價格推估的基準。

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