商用不動產最冷的冬天 交易量年減63%

第一太平戴維斯統計，截至目前為止，2016年大型商用不動產交易總金額僅610億。

受到不動產市場疲弱、投資買方縮手及企業心態保守影響，商用不動產正面臨嚴峻挑戰。根據第一太平戴維斯統計，截至目前為止，2016年大型商用不動產交易總金額僅610億(總價3億以上交易，不含土地)，相較去年全年1073億的成交量，交易量年減43%，若再加計壽險業海外投資熄火的影響，交易量年減率高達63%，年底交易量拉尾盤機率渺小，市場將面臨8年來最凍的一年。

壽險業、科技業連蟬今年商用市場的兩大支柱，投資占比分別為38%、31%。壽險業為因應市場變化，近年來投資策略出現變化，從偏好都會區收租型產品轉向購買素地進行開發，並利用集團資源共同合作以達到加值效果。今年度壽險業購買的12筆交易案中，收租型不動產僅有4件，土地開發有8件，主要為國泰人壽以31.2億投資桃園及新竹高鐵站區土地，南山人壽及全球人壽分別投入9.7億與41.4億購買台中西屯土地、希望廣場地上權開發案；此外，不少壽險業者手中也有大型開發案進行中，包括富邦人壽A25案、中國人壽台北學苑地上權案、中信與台灣人壽共同投資的台肥C3地上權，都是市場大案。

土地市場方面，全年大型土地交易為869億，僅比去年同期小幅減少5%，相較於全台建物買賣移轉棟數大減2成，土地交易市場表現尚穩，其中，壽險業轉進開發型投資、科技業購地建廠，都是維持土地市場動能的關鍵。受到住宅銷售遲滯影響，多數建商偏向保守，甚至停止購地，反觀興富發集團持續獵地，轉入低總價自住市場，不僅今年購地總金額達133億，占建商購地金額4成，並持續四年位居購地冠亞軍。

價格修正成連鎖效應

第一太平戴維斯投資部協理黃瑞楠指出，商用市場明年將近入磨合期，在經歷一整年的交易動能萎縮後，買方議價能力大增，價格修正轉趨明顯，今年下半年賣方信心已出現明顯鬆動，市場可發現低於行情的交易案例，可能引發一連串連鎖效應；另由於地價稅及房屋稅等持有成本的實質增加或預期心態，無論是自用或投資型買方在評估價格時，都會期望把持有成本轉嫁賣方，在售價中折抵，也是造成價格下修的潛在因子，預估明年市區商辦價格仍有5%~10%的降價壓力、店面將面臨更大的價格修正。

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