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房價指數失準? 專家學者這樣看

中華民國住宅學會12日舉行「房價指數的重要性與展望」座談會,邀集專家學者提供建言。

2017/06/12 15:04 文/記者馮牧群

現在提供民眾參考房價變化的統計不少,包括信義房價指數、內政部住宅價格指數、國泰房地產指數、台北市住宅價格指數,再加上民間業者統計,數據容易讓人看得霧煞煞。中華民國住宅學會12日舉行「房價指數的重要性」座談會,與會專家建議,交易資訊應全面登錄揭露,並即時更新發布房價指數。

 

就目前4大指數比較,內政部版及台北市版價格指數都是利用實價登錄資料,自2012年後才有指數,兩者差別在於台北市為月指數,有類型及行政分區,內政部為季指數,有六都及全國指數;至於國泰建設與信義房屋,前者使用市調資料,以建案為單位,後者使用仲介成交資料,在雙北市甚至有月指數,發布快速並有長期資料,已被廣為運用。

 

台北大學不動產與城鄉環境學系教授、中華民國住宅學會理事長彭建文指出,房地產裡面有很多次市場,每個人都能聊上幾句,卻又常是「瞎子摸象」,房價指數並非沒有功能,而是各家房價指數有不同功能與使用方式,都具參考價值。屏東大學不動產經營學系副教授、台北市房價指數主持人楊宗憲表示,官方資料用的基礎是實價登錄,呈現的數據落後1至2季,不如民間版數據即時,因此近期引發一些議論。

 

政治大學地政系特聘教授張金鶚說,影響房價的因素很多,業者用平均數來分析容易誤導大眾,忽略很多變數,例如產品、區位、品質,這是過去最大的問題。以國泰房價指數而言,為符合市場現況,每隔5年會調整一次更新基期,以控制品質,讓結果較為精準。對於價格指數失準、實價登錄選擇性揭露的質疑,地政司表示,「假買賣、真贈與」案件一般不會揭露,以免造成查詢民眾誤解,另外例如建商大量移轉登記過戶,土地及建物價格資訊亦要求分開登記載明,去區段化、去去識別化、縮短登記期限是實價登錄的最新修法目標。

 

住宅學會指出,實價登錄資訊見樹不見林,只能查個案價格,無法得知房價趨勢,房地產差異性大,民眾對房價的認知多不相同,編制房價指數必須控制差異,技術難度相當高,為避免有心人士以偏概全,政府有責任提供房價趨勢的公正資訊。信義房屋不動產企研室協理蘇啟榮提到,根據觀察,即時快速、趨勢準確性為使用者最在意的條件,定期持續、公信力則是政府統計優勢,建議政府提升資料真實性,提供建案真實的交易年月,而非交屋年月,且要全面登錄、全面揭露,反映市場全貌。

 

宏大不動產估價師聯合事務所所長卓輝華認為,房價指數不是要講房價高或低,只是事實的呈現,以估價師角度來看,大數據只是提供市場參考指標,但估價著重的是個別行為,若房價指數都很準,那估價師就沒有存在必要了。他也建議,內政部整合現有資源,比照日、韓,建立國家級的房價指數與不動產估價中心,使用者才不會無所適從。

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