房價指數失準？ 專家學者這樣看

中華民國住宅學會12日舉行「房價指數的重要性與展望」座談會，邀集專家學者提供建言。

現在提供民眾參考房價變化的統計不少，包括信義房價指數、內政部住宅價格指數、國泰房地產指數、台北市住宅價格指數，再加上民間業者統計，數據容易讓人看得霧煞煞。中華民國住宅學會12日舉行「房價指數的重要性」座談會，與會專家建議，交易資訊應全面登錄揭露，並即時更新發布房價指數。

就目前4大指數比較，內政部版及台北市版價格指數都是利用實價登錄資料，自2012年後才有指數，兩者差別在於台北市為月指數，有類型及行政分區，內政部為季指數，有六都及全國指數；至於國泰建設與信義房屋，前者使用市調資料，以建案為單位，後者使用仲介成交資料，在雙北市甚至有月指數，發布快速並有長期資料，已被廣為運用。

台北大學不動產與城鄉環境學系教授、中華民國住宅學會理事長彭建文指出，房地產裡面有很多次市場，每個人都能聊上幾句，卻又常是「瞎子摸象」，房價指數並非沒有功能，而是各家房價指數有不同功能與使用方式，都具參考價值。屏東大學不動產經營學系副教授、台北市房價指數主持人楊宗憲表示，官方資料用的基礎是實價登錄，呈現的數據落後1至2季，不如民間版數據即時，因此近期引發一些議論。

政治大學地政系特聘教授張金鶚說，影響房價的因素很多，業者用平均數來分析容易誤導大眾，忽略很多變數，例如產品、區位、品質，這是過去最大的問題。以國泰房價指數而言，為符合市場現況，每隔5年會調整一次更新基期，以控制品質，讓結果較為精準。對於價格指數失準、實價登錄選擇性揭露的質疑，地政司表示，「假買賣、真贈與」案件一般不會揭露，以免造成查詢民眾誤解，另外例如建商大量移轉登記過戶，土地及建物價格資訊亦要求分開登記載明，去區段化、去去識別化、縮短登記期限是實價登錄的最新修法目標。

住宅學會指出，實價登錄資訊見樹不見林，只能查個案價格，無法得知房價趨勢，房地產差異性大，民眾對房價的認知多不相同，編制房價指數必須控制差異，技術難度相當高，為避免有心人士以偏概全，政府有責任提供房價趨勢的公正資訊。信義房屋不動產企研室協理蘇啟榮提到，根據觀察，即時快速、趨勢準確性為使用者最在意的條件，定期持續、公信力則是政府統計優勢，建議政府提升資料真實性，提供建案真實的交易年月，而非交屋年月，且要全面登錄、全面揭露，反映市場全貌。

宏大不動產估價師聯合事務所所長卓輝華認為，房價指數不是要講房價高或低，只是事實的呈現，以估價師角度來看，大數據只是提供市場參考指標，但估價著重的是個別行為，若房價指數都很準，那估價師就沒有存在必要了。他也建議，內政部整合現有資源，比照日、韓，建立國家級的房價指數與不動產估價中心，使用者才不會無所適從。

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