吉家網不動產董事長李同榮：房市量與價到底有什麼關係

文／吉家網不動產董事長暨全球不動產流通協會理事長李同榮

一直以來，房市與股市的漲跌趨勢都脫離不了價量關係的相互影響，所以有所謂「價漲量就增」丶「量縮價就跌」的技術理論分析，但也有「價漲量縮」與「價跌量增」的反市場現象，以下為自由時報《地產天下》讀者分析。

現象1：價漲量增

房地產價格漲跌取決於市場供需，而需求面又分為實質需求與假性需求（短丶中丶長缐投資），當資金氾濫丶利率偏低時，資金不是流往股市就是往房市投資，房地產價格就會被一波又一波的接手者推高，短期獲利者越多，投資信心越足，交易量就水漲船高，例如1982～1989年房市狂飆數倍，2003年～2008年的主升波段的房價倍増，可以說是「價漲量就增」的實證。

現象2：量縮價跌

從另外一個角度觀察，當市場價格漲幅過高，風險加大，投資信心逐漸縮減，市場觀望氣氛濃厚，以致交易量萎縮甚至急凍，技術循環面臨轉折，若持續量縮3季，價格就很容易反轉直下，例如2014年Q3到2015年Q1，量急縮3季，價隨之反轉，可以説是「量縮價就跌」的明證。

現象3：價漲量縮

但市場也有「價量背離」的反現象，例如2011年實施奢侈稅，使得短線投資者2年內凍結存貨交易，市場交易量急縮，但因遺產稅降低造成海外資金大量回流，並不畏奢侈稅干預，大擧投入房市做中期投資，推升豪宅價格飆漲，也因為奢侈稅2年內重稅產生市場閉鎖效應，抑制了市場交易量卻無法壓制市場信心與價格，所以產生價漲量縮的反技術曲線，這就是因外力而造成的市場「價量背離」現象。

現象4：價跌量增

另外，市場也有「價跌量增」的反現象，當市場處在反轉向下的趨勢線上，若價格跌幅沒有達到一定的滿足點，市場交易量就持續萎縮（例如2015Q1～2016Q2），此時，若市場出現較大鬆動，交易量就有機會回升（預測在2016下半年會出現），這就是緩跌趨勢中「殺價才能取量」「價跌量增」的道理，市場才有機會加速趕底。

李同榮小檔案
★現職：吉家網不動產股份有限公司董事長、中華民國不動產仲介經紀商業公會全聯會榮譽理事長、台北市不動產仲介經紀商業公會榮譽理事長

★經歷：德霖技術學院兼任副教授、2006年台灣資訊月選拔十大傑出資訊人才獎當選人

★出版書籍：良心房仲的告白：李同榮的房產趨勢關鍵報告

不用抽 不用搶 現在用APP看新聞 保證天天中獎　 點我下載APP　 按我看活動辦法