十年斥資552億 不動產火車頭都在搶這一區

「大南港土地」由富邦人壽以溢價9.64%、總價282億8,700萬元標下。(圖/翻攝自Google街景圖)

信義全球資產統計上市櫃壽險業交易，自2011年至2021年1月止壽險投資不動產區域以台北市4,429億居冠，占整體交易近8成，其中信義區1,265億仍站穩一哥地位，值得注意的是，南港區投資總額552億已超過市中心主要熱門區域成為新焦點，投資產品也由純收益型產品開始轉向可自行開發的土地、地上權以及具都更危老改建效益的開發型產品，兼具收益與未來增值效益。

信義全球資產總經理柯宏安分析，以信義區來說，近10年壽險總投資金額達1,265億元，信義計畫區的地上權成壽險兵家必爭之地，占整體台北交易7成，又以南山人壽以及富邦人壽熱衷角逐此區域地上權，看準自行做整體性開發，可能帶來更高的租金收益，像南山人壽在2012年標下的世貿二館，如今開發辦公與商場的複合式大樓，帶棟此區租金攀升。

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此外，在台北市大面積土地一地難求下，新興區域開發成為壽險業瞄準地，尤其近10年壽險葉在南港區總投資金額達552億，已超過中山區436億以及內湖區437億，其中指標大案「大南港土地案」即由富邦人壽取得，即刷新了南港土地單價。

在市場整棟大樓釋出少，且辦公租金漲幅跟不上售價步調，使得租金收益率不易達到法規要求的標準，讓壽險業近年不易找到單純長期收益型商辦產品，投資商辦大樓案件減少，但在都更危老議題發燒下，讓壽險找到新投資出口，加碼鎖定此題材產品投資，短期可採現況收租或自用。

長期來看，興建新大樓後除可提高租金，未來更可產生資本增值。像松山區平均大樓屋齡多超過30年，看準都更效益也讓此區域成為近10年壽險熱愛投資之地，總投資金額718億元，像是富邦人壽去年取得的王朝酒店交易，以及今年新光人壽標下的中華開發金大樓，就是看準都更效益及頂級商辦需求。

柯宏安表示，壽險業在2012年全台投資總額曾達千億，但後續幾年在政府一連串信用管制與政策打房措施、以及金管會金八條控管下，使得壽險投資明顯縮手甚至轉向海外，2017年全台僅剩114億元，而商辦交易更在2015年創低，直到2020年疫情衝擊下，海外投資風險提高，壽險重回台灣投資，投資金額再度破千億，壽險業一向是商用不動產動能的市場信心指標與火車頭，壽險也必須尋找足夠的租金報酬已支應保單成本，預期市場若有好的標的壽險將持續投資。

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