投機炒房倒數9天 陸敬民：7月1日前快下車

一位投資客以560萬元買下台南市善化一間預售大樓案，近期猶豫是否出脫，專家指出，越快下車越好。(圖/資料照，記者林耀文攝)

房地合一2.0新制即將於7月1日上路，不僅高稅率期間拉長，持有房地期間在2年以內者，稅率為45％，持有房地期間超過2年，未逾5年者，稅率為35％，此外，影響最鉅的新制將預售屋納入房地合一稅範圍中，除預售期間買賣得課稅以外，完工後還得歸零計算持有年限，住宅週報社長陸敬民指出，如果想要短進短出，在不交屋的前提下，請在7月1日前脫手為宜。

現行房地合一未將預售屋納入課稅範圍，買賣換約僅需申報綜所稅，但7月1日後，屬於權利交易的預售屋買賣將列入房地合一課稅範圍內，讓不少業者及民眾怨聲載道，然而距離新制上路僅9天，陸敬民舉一案例，一位投資客以560萬元買下台南市善化一間預售大樓案，這位投資客問「現在已有買方出價660萬，是否該趁7月1日前順勢下車脫手？還是等到疫情過後再伺機高價出脫？」

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陸敬民分析，該案持有時間不到一年，現在出售可獲利100萬，年投報率將近180%，一旦過了7月1日，除了得繳交工程款，如果想維持一樣的投報率，就必須加價賣出，不如先落袋為安，再伺機尋找其他投資標的。

住宅週報社長陸敬民指出，如果想要短進短出，在不交屋的前提下，請在7月1日前脫手為宜。

陸敬民將這位投資客的問題試算如下：

A方案：原始總價560萬元，初期持有成本56萬元，現在加價100萬換約賣出，年投報率約180%，這時接手的買方自備為56+100=156萬。

B方案：原始總價560萬，初期持有成本56萬，開始繳交工程款約5%，也就是28萬，這時持有成本變成56+28=84萬，若要維持相同的投報率180%，這時必須加價到84x1.8=150萬才行。這時不僅損失了這段時間的機會成本，接手的買方自備更高達84+150=234萬，能進場承接的買方也會變少。

綜合上述真實案例，陸敬民建議，如果賣方欲用投資換約，7月1日前在已有明顯豐厚投報率的前提下，沒有不獲利了結、落袋為安的理由。

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