晴時多雲

投機炒房倒數9天 陸敬民:7月1日前快下車

2021/06/21 10:55文/記者張瀞勻

一位投資客以560萬元買下台南市善化一間預售大樓案,近期猶豫是否出脫,專家指出,越快下車越好。(圖/資料照,記者林耀文攝)

房地合一2.0新制即將於7月1日上路,不僅高稅率期間拉長,持有房地期間在2年以內者,稅率為45%,持有房地期間超過2年,未逾5年者,稅率為35%,此外,影響最鉅的新制將預售屋納入房地合一稅範圍中,除預售期間買賣得課稅以外,完工後還得歸零計算持有年限,住宅週報社長陸敬民指出,如果想要短進短出,在不交屋的前提下,請在7月1日前脫手為宜。

現行房地合一未將預售屋納入課稅範圍,買賣換約僅需申報綜所稅,但7月1日後,屬於權利交易的預售屋買賣將列入房地合一課稅範圍內,讓不少業者及民眾怨聲載道,然而距離新制上路僅9天,陸敬民舉一案例,一位投資客以560萬元買下台南市善化一間預售大樓案,這位投資客問「現在已有買方出價660萬,是否該趁7月1日前順勢下車脫手?還是等到疫情過後再伺機高價出脫?」

陸敬民分析,該案持有時間不到一年,現在出售可獲利100萬,年投報率將近180%,一旦過了7月1日,除了得繳交工程款,如果想維持一樣的投報率,就必須加價賣出,不如先落袋為安,再伺機尋找其他投資標的。

住宅週報社長陸敬民指出,如果想要短進短出,在不交屋的前提下,請在7月1日前脫手為宜。

陸敬民將這位投資客的問題試算如下:

A方案:原始總價560萬元,初期持有成本56萬元,現在加價100萬換約賣出,年投報率約180%,這時接手的買方自備為56+100=156萬。

B方案:原始總價560萬,初期持有成本56萬,開始繳交工程款約5%,也就是28萬,這時持有成本變成56+28=84萬,若要維持相同的投報率180%,這時必須加價到84x1.8=150萬才行。這時不僅損失了這段時間的機會成本,接手的買方自備更高達84+150=234萬,能進場承接的買方也會變少。

綜合上述真實案例,陸敬民建議,如果賣方欲用投資換約,7月1日前在已有明顯豐厚投報率的前提下,沒有不獲利了結、落袋為安的理由。

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