平價案消失、天價案遍地開花 助漲房價兇手竟是它

北台灣新建案價格頻創高，以首購族買盤居多的A7重劃區，從1年前2字頭漲到最高4字頭。

預售屋實價登錄反助漲房價？根據住展雜誌統計，近期北台灣至少有20多個建案開價飆破當地新高，北北桃竹與基隆都有天價案出現，住展雜誌研發長何世昌表示，建案猛開天價，除了與景氣好、反映營造成本與通膨因素外，預售屋實價登錄助漲效果非常猛烈。

世昌說，原本外界多嘲笑預售案「開價嚇死人、成交笑死人」，沒想到新制上路後卻變成「成交氣死人」，一開始建商雖普遍反對實登，卻很快地「由恨轉愛」，現在前一個建案成交價都變成後一案的「地板價」，線上舊案紛紛大舉漲價，而新開賣的建案也勇敢開高價，全台灣預售市場正瀰漫在幾近瘋狂的漲價潮當中，但他也認為，這種漲法並不健康，可能會壓縮「主升段」的壽命，業者也不可掉以輕心。

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統計資料顯示，台北市高價案跳升幅度最劇烈者，是位在復興崗與臥龍街的新案，北投復興崗稻香路一帶新建案成交價僅約每坪45萬上下，開價多為5字頭，而日前最新案價位一口氣跳了多階直上7字頭。

臥龍街因多殯葬業，為大安區相對低價路段，成交均價為8字頭，從來沒有建案開價破百萬元以上，「潤泰大安富陽」平均開價來到105萬，並以不二價銷售，無論開價或成交價都突破天際。

大同區捷運中山站聯開案「JR中山綻」，價位更直追大安區，每坪開價130～160萬，高出大同區均價145萬元。另外「太子華威」平均開價140萬亦不遑多讓。

新北市新高價建案多出現於重劃區，如新店央北「聯上澐朗」漲到8字頭、板橋江翠北側「立信天禧2」首見7字頭、土城暫緩發展區「馥華城奕」與新莊北側知識產業園區「新潤莫內花園」直逼6字頭、八里台北港特定區「龍井天鑄」跳至3字頭。而泰山塭仔圳重劃區11月初「築億峰尚」平均開價每坪50萬創新高，同月下旬「朗朗城心」又以每坪54萬再改寫紀錄。

新北Ｑ3後開始調漲 重劃區領軍漲

值得注意的是，新北市開價創新高的建案中，有一半是在Q3發動漲價後才改寫紀錄，如「聯上澐朗」平均開價由原本每坪75萬元漲至80萬元、「新潤莫內花園」由每坪55萬漲到59.5萬。

桃園與新北相同，重劃區建案價格締造新猷蔚然成風，不論蛋黃、蛋白全面跳漲，最驚人是A7和A10重劃區，以首購族買盤居多的A7重劃區，1年前重劃區內建案普遍只賣2字頭，但今年新案價格開高、舊案價格紛紛調漲，其中「富宇哈佛苑」均價更由最初的每坪35萬漲至46萬。目前為開發初期的A10重劃區，去年新案開價2字頭已很驚人，今年Q3後新案開價一致飆上3字頭。

至於新竹縣市各行政區，可以說正處於「三不五時就創新高」的狀態，截至目前為止，關埔重劃區「豐邑一綻」每坪開價漲至65~70萬元，不僅刷新史上新高，更是大新竹地區第一個開價觸及7字頭的建案。

何世昌分析，建商過去多反對實價登錄，但上路後多已發現利大於弊，在預售屋實登上路後，平價案幾乎都消失了，平價建商大也舉跟進漲價，市場上只剩「有點貴」與「非常貴」兩種建案。

何世昌指出，實價登錄本身具有「多頭助漲、空頭助跌」的特性，而今年房市是標準多頭格局，又讓相對高價的預售屋實登上路，助漲效果不言可喻。新一波價格暴漲潮從8月～9月間開始發動。

何世昌說：「當代銷業想向建商壓價，建商開出實登資料，代銷沉默了；當消費者想向代銷殺價，代銷開出實登資料，消費者沉默了」。預售屋實登已成為建商開高價最大底氣，而代銷業者也被迫提高報價才接得到案子賣，預售屋實價登錄助漲房價的浪潮正襲捲全台灣，北台灣只是冰山一角。

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