晴時多雲

平價案消失、天價案遍地開花 助漲房價兇手竟是它

2021/11/25 12:43文/記者朱語蕎

北台灣新建案價格頻創高,以首購族買盤居多的A7重劃區,從1年前2字頭漲到最高4字頭。

預售屋實價登錄反助漲房價?根據住展雜誌統計,近期北台灣至少有20多個建案開價飆破當地新高,北北桃竹與基隆都有天價案出現,住展雜誌研發長何世昌表示,建案猛開天價,除了與景氣好、反映營造成本與通膨因素外,預售屋實價登錄助漲效果非常猛烈。

世昌說,原本外界多嘲笑預售案「開價嚇死人、成交笑死人」,沒想到新制上路後卻變成「成交氣死人」,一開始建商雖普遍反對實登,卻很快地「由恨轉愛」,現在前一個建案成交價都變成後一案的「地板價」,線上舊案紛紛大舉漲價,而新開賣的建案也勇敢開高價,全台灣預售市場正瀰漫在幾近瘋狂的漲價潮當中,但他也認為,這種漲法並不健康,可能會壓縮「主升段」的壽命,業者也不可掉以輕心。

統計資料顯示,台北市高價案跳升幅度最劇烈者,是位在復興崗與臥龍街的新案,北投復興崗稻香路一帶新建案成交價僅約每坪45萬上下,開價多為5字頭,而日前最新案價位一口氣跳了多階直上7字頭。

臥龍街因多殯葬業,為大安區相對低價路段,成交均價為8字頭,從來沒有建案開價破百萬元以上,「潤泰大安富陽」平均開價來到105萬,並以不二價銷售,無論開價或成交價都突破天際。

大同區捷運中山站聯開案「JR中山綻」,價位更直追大安區,每坪開價130160萬,高出大同區均價145萬元。另外「太子華威」平均開價140萬亦不遑多讓。

新北市新高價建案多出現於重劃區,如新店央北「聯上澐朗」漲到8字頭、板橋江翠北側「立信天禧2」首見7字頭、土城暫緩發展區「馥華城奕」與新莊北側知識產業園區「新潤莫內花園」直逼6字頭、八里台北港特定區「龍井天鑄」跳至3字頭。而泰山塭仔圳重劃區11月初「築億峰尚」平均開價每坪50萬創新高,同月下旬「朗朗城心」又以每坪54萬再改寫紀錄。

新北Q3後開始調漲 重劃區領軍漲

值得注意的是,新北市開價創新高的建案中,有一半是在Q3發動漲價後才改寫紀錄,如「聯上澐朗」平均開價由原本每坪75萬元漲至80萬元、「新潤莫內花園」由每坪55萬漲到59.5萬。

桃園與新北相同,重劃區建案價格締造新猷蔚然成風,不論蛋黃、蛋白全面跳漲,最驚人是A7A10重劃區,以首購族買盤居多的A7重劃區,1年前重劃區內建案普遍只賣2字頭,但今年新案價格開高、舊案價格紛紛調漲,其中「富宇哈佛苑」均價更由最初的每坪35萬漲至46萬。目前為開發初期的A10重劃區,去年新案開價2字頭已很驚人,今年Q3後新案開價一致飆上3字頭。

至於新竹縣市各行政區,可以說正處於「三不五時就創新高」的狀態,截至目前為止,關埔重劃區「豐邑一綻」每坪開價漲至65~70萬元,不僅刷新史上新高,更是大新竹地區第一個開價觸及7字頭的建案。

何世昌分析,建商過去多反對實價登錄,但上路後多已發現利大於弊,在預售屋實登上路後,平價案幾乎都消失了,平價建商大也舉跟進漲價,市場上只剩「有點貴」與「非常貴」兩種建案。

何世昌指出,實價登錄本身具有「多頭助漲、空頭助跌」的特性,而今年房市是標準多頭格局,又讓相對高價的預售屋實登上路,助漲效果不言可喻。新一波價格暴漲潮從8月~9月間開始發動。

何世昌說:「當代銷業想向建商壓價,建商開出實登資料,代銷沉默了;當消費者想向代銷殺價,代銷開出實登資料,消費者沉默了」。預售屋實登已成為建商開高價最大底氣,而代銷業者也被迫提高報價才接得到案子賣,預售屋實價登錄助漲房價的浪潮正襲捲全台灣,北台灣只是冰山一角。

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