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別讓公設變廢墟 管委會風評影響未來房價

2016/08/13 04:30 文/記者葉思含

許多建案主打美輪美奐的公共設施,民眾可估算是否能平衡管理費花費,並以自己真正需求購屋。

許多建案主打多元公共設施,看似美輪美奐,但實際入住、管委會成立後,經常發生管理費不足、社區營運不佳情形,導致高級公設變廢墟,違背了當初購屋本意,專家建議看屋時計算社區管理費收支,並打聽管委會風評,才能避免入住後公設成為蚊子館,影響未來轉手房價。

許多大樓社區經常因管理費收入不足或營運不佳,造成豪華公設變成廢墟,圖為天母某知名社區公設。

台灣建築不斷進步,也愈來愈要求公共設施規劃,舉凡健身房、空中泳池、SPA區、KTV室等設計皆訴求星級飯店享受,然而許多購屋族不知道的是,一旦交屋入住、管委會成立之後,許多大樓社區經常發生管理費收入不足或營運不佳狀況,不僅可能提高每月所收取的社區管理費、造成居住成本提高之外,甚至恐發生豪華公設變成無人營運使用的廢墟,與當初看中星級飯店設施的購屋本意背道而馳之餘,更深深影響未來轉手之房價。

板橋車站旁知名社區有頂蓋開放空間建物遭到管委會占用為警衛室,已成違建正訴訟中。

北市管理費150元/坪 人事成本最貴

台北市一般民眾可負擔管理費是每坪150元,新北市每坪約80~90元,其他縣市約60~70元,一般上班族僅能接受每月幾千元的管理費用,若再上調恐吃不消,因此買房觀察社區財務結構是否健康很重要,景文物業管理機構董事長郭紀子表示,看屋時候即可開始計算一個社區管理費收入與支出成本,將社區樓地板面積乘上管理費再加上每個車位收取800~1000元的費用,即是社區99%收入,其餘1%來源則是外牆POP廣告、銷售門禁卡等。一般社區大樓有保全、清潔、服務、總幹事、行政秘書等最基本人員需求,人事成本支出佔6~7成,加上勞健保、稅務、管銷成本之後,每月需支出近30萬元人事成本。

除人事之外,大樓營運有許多固定支出,包含清潔耗材與垃圾處理費用、石材養護、機電保養服務費、外牆清洗等,舉一般樓地板面積2000坪、每戶50坪、共40戶社區為例,每月固定支出即達42萬元。郭紀子叮嚀,民眾看屋時即可自行運算,並觀察公佈欄了解社區財務報表收支能否平衡,一旦失衡恐調漲管理費,否則社區管理品質下降,漏水、壁癌等問題無人處理,房價就會下跌。

泳池餐飲負擔重 軟硬體都要看

然而這些僅是維持一般大樓營運費用,不含游泳池、健身房等會館支出,郭紀子分析,社區公設費用中,負擔較重的是泳池和交誼廳的餐飲,其中游泳池可謂社區最難維持營運的設施,有水電費、救生員、消毒水等支出,必須要所有權面積達5000坪以上的社區才有辦法支撐,舉25公尺、4個泳道的基本泳池為例,室外泳池在夏季開放3個月期間每月即耗資10萬元,若為每月皆可運轉的室內游泳池,每月則要30萬元,因此即便是高級豪宅大樓,都常發生游泳池停運成為廢墟的狀況。至於健身房、KTV、棋藝室等維護支出成本雖不大,但空調電費併入大公電費很難拆解,娛樂設施則另有租片及歌曲更新費用。

而買房子不能只觀察公共設施等硬體,軟體也很重要,管委會的經營更關係到未來住戶的居住品質,龐波國際法律事務所律師、土木技師房樹貴表示,管委會與住戶之間糾紛時有所聞,不但影響民眾購屋意願,甚至恐影響房價。近來板橋車站旁某知名社區就發生住戶所有的有頂蓋開放空間建物遭到管委會占用為警衛室造成糾紛,已成違建,目前正在訴訟中。

違建私用鬧糾紛 管委會成效很重要

實務上亦曾發生繳納同樣管理費,有住戶開放空間給予眾人使用、而其他住戶卻能私用情況,確實非常不公平,該社區甚至發生要求管委會提供過往開會紀錄給予閱覽、抄錄被拒,明顯違反公寓大廈管理條例,抗議遭到管委會霸凌,這些與管委會之間的糾紛時有所聞,影響到住戶生活與居住品質,建議民眾購屋前一定要先探聽管委會管理成效,避免未來產生糾紛與不愉快,甚至影響到未來轉手房價。

過去就有議員建議民眾購屋前應調查清楚,若管委會成員長期由少數人把持擔任,較易發生社區營運獨斷情形,致使一般住戶喪失管理監督權利,恐造成少數人仗勢權力即可決議大樓各項營運、甚至掏空基金等糾紛。不過管委會一年一選,若新任委員對社區了解不夠、工作延續性差也易造成決策混亂,凡事過猶不及,需注意委員新舊交替,部分新委員搭配有經驗委員較容易健康運作,成為優良社區。

專家意見

景文物業管理機構董事長 郭紀子

喜歡豪華公共設施的民眾一定要注意社區財務結構是否健康,雖然社區規模夠大就能支撐支出成本,但也易有住戶過多、出入不單純的問題,考量公設未來使用性也很重要,如兒童遊戲區小朋友玩幾次就膩,看屋不要一時被沖昏頭。另外,一定要審視管委會的營運狀況,看屋時即可注意電梯或布告欄張貼公告,不但可檢查會議、財報紀錄,更可觀察張貼是否整齊、管委會運作良好與否等端倪。

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