房市歷經5次暴跌 年輕人全沒見過?估價師:這次下修看得見
台灣房市歷經多次漲跌,但現階段購屋主力30~40歲年輕人,卻大多沒經歷過。(示意圖)
多數人都是進入購屋年齡30~40歲間,才開始關注房市,而台灣近年房價不斷墊高,讓30~40歲這年齡層,沒歷經房市更迭,以為房價都是一路漲高到底,其實台灣已歷經多次漲跌循環,專家也題醒,目前應該是進入第6次循環時期。
台南市不動產估價師公會資通會主委林利州表示,其實台灣自民國57年起,由農業社會轉型為工業,所得變高也讓購屋需求增強,之後歷經多次漲跌循環如下:
第一次:民國57年~63年中東戰爭,石油禁運引起油價上揚,爆第一次石油危機,房價物價一起飆漲,57年開始漲6年,一路到63年高點後急跌1年。
第二次:民國63年石油危機政府宣佈4樓以上禁建,64年解除禁建,啟動十大建設,放寬建築融資,讓房價在64~70年間起漲。
第三次:民國70年因空地限期興建,及追查兩戶以上房地產資金來源,導致房地產持有者恐慌性的拋售,整體經濟下滑,政府於民國71年,貸款予人民興建和獎勵民間興建,並放寬建築融資,激勵買盤房價起漲至78年間。
之後歷經出口佳、經濟大好、房價飆、股市萬點等,房貸利率高達13%,地下金融猖獗民間違法吸金利率竟超過30%.
第四次:民國78年房價又來到高點,整府開始整頓地下金融,管控銀行房產授信額度,緊縮銀根導致房市股市雙雙反轉,後尚無利多政策,且在民國85年的兩國論,引發中國不滿;民國86年的亞太金融風暴,以及89年的第一次政黨輪替,期間房市盤整近10年至89年.
第五次:民國90年推出2000億首購貸款利息補貼,並開放外資和陸資來台投資不動產,又在隔年實施增值稅減半,讓房價起漲。
第六年:民國91年房價初升段隔年,即遭遇sars風暴,房市連兩季下跌,但是反應僅半年後,又經93年首購利息補貼2千億,讓房市反升,解決金融機構逾放比過高危機,房價一路上升到97年金融海嘯。
民國98年調降遺贈稅,美聯儲推QE1量化寬鬆,台灣重啟ECFA引發資金回流潮,加上預期上漲帶動商辦及豪宅漲幅高。
第七次:民國97年金融海嘯之後,台灣房價至此連年上漲。
林利州表示,造成此次房價上揚主要有美國運用量化寬鬆方式救經濟,央行同步採降息方式,市場投資資金瞄準房市,一般民眾瘋著從銀行搬錢投資,且更加關注低資金門檻的預售屋炒作。
而當多數國家的資金成本低廉時,投資人為尋求高的報酬率,或預期可見穩定收益,風險意識薄弱,將資金螞蟻搬象大量投入至房市,讓房價連年上揚。
林利州說,此次上漲波段,也與台商回台投資增加,國際科技大廠來台投資漸增,廠商進駐中科、南科等園區,帶動廠辦與周邊住宅需求,而建商與壽險業加碼購地,推升市場競價政府標售土地,土地為載體,建築房屋成本逐年疊加,層層堆疊至今形成了高房價的現象。
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