升息會助漲房價?央行總裁被噓爆 他直言:現實就是如此
央行總裁楊金龍曾說「升息可能助漲房價」,何世昌認為,從過往歷史來看的確如此。
馨傳不動產智庫執行長何世昌在其臉書粉絲團提到,2021年11月央行總裁楊金龍接受立委質詢時講到「升息可能助漲房價」,但這句話有問題嗎?
何世昌表示,從歷史經驗來看,從1970年至2021年間,每回「升息循環」期間房價全部上漲,無一例外,而過去房價下跌時,往往是在「降息循環」時發生。
而升息、降息這兩件事只是總體環境導致的決策結果,它本身與房市多空走向關聯程度沒有多數民眾想像中那麼高,背後的經濟情況才是干擾房價漲跌程度最高的關鍵因子。
由於台灣央行決策偏向保守平穩,因此通常在經濟成長力道強的時候才會決定進入「升息循環」,只有在石油危機、和近年通膨嚴重時才違反常態升息。也就是說,每回升息房價都會上漲,但房價上漲的根本原因並非升息,而是經濟成長穩健,企業、民眾賺到了錢,房地產就有了資金活水,房價便容易上漲。
而楊金龍當時表示,一旦央行宣布升息,可能給予外界一個錯誤的訊號「經濟變好了,所以央行要升息」,這個訊號也易使市場判斷為房市可以投資,造成錯誤使得房價上漲。
至於降息就容易助漲房價嗎?何世昌分析,上面提到台灣房價下跌時都在「降息循環」時發生,例如2008年至2009年,但原因也與降息沒有關係,是經濟低迷所致。
因此,可以歸納出「降息循環+經濟成長穩定(GDP年增率達2%以上)」,此時房價往往會上漲,而且是大漲;如果「降息循環+經濟負成長」,此時房價多會下滑。
舉例來說,2020至2022年間,重貼現率維持於1.125的歷史低點,但經濟成長率卻很亮眼,房價漲幅就相當明顯。這些情況並非台灣特有,全球各國也大同小異。
像今年全球央行暴力升息,但經濟成長力道較強勁的美國、澳大利亞,其房價雙雙創下歷史新高,經濟走弱的歐盟各國房價普遍走低,尤其是經濟陷入衰退的德國最為顯著。
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