夫妻離婚名下兩房產想「互換」專家急喊卡 用「這招」省下巨額稅負

夫妻離婚談分產，房地產部分要注意未來轉手的房地合一稅。
夫妻離婚如何處置財產，相當重要，早期的協議離婚，因為沒有房地合一稅的問題，如果夫妻之間各有一間房屋，分配起來相對輕鬆容易；如果只有一間房屋，時務上常發生沒有房屋的一方，出錢買回這間房屋，另一方也可以順利取得應得的金錢，所以專家建議，離婚後第一件事情就是辦理該房屋的買賣所有權移轉登記。
不過，115年房地合一稅開徵以後，這個買賣登記，對於未來再出售該房屋時，可能將房屋交易所得稅舊制變成新制所得稅，讓房地合一稅由10%變成45%，未來售屋者付出沉痛的代價，一定要特別小心。
正業地政士聯合事務所所長鄭文在就提到，有對夫妻名下各有一間房屋，公寓是民國95年間購買以丈夫名義登記，沒有貸款；大樓則是在民國111年間購買，以妻子名義登記，尚有約800萬元銀行貸款。經過雙方協議，辦理離婚之前將房屋所有權互換，由妻取得公寓，夫取得大樓，所有權登記完成後，即辦理離婚登記。
但這2件房屋該怎麼登記？鄭文在表示，後來雙方同意採用夫妻贈與方式，辦理房屋所有權移轉登記。因為如果辦理買賣或是交換，這2筆房屋未來再出售時都會變成新制，課徵房地合一稅，而且取得的時間點重新從113年重新起算，未來出售房屋，持有期間越短稅率越高，從45%到10%不等。
也就是原來95年間取得的公寓也變成新制，課徵房地合一稅，如果要適用自用房屋、完成設籍，沒有出租營業，要享受400萬元免稅額及10%自用稅率，必須再等6年，一直到119年才能售屋，否則，2年內賣掉課徵45%高額房地合一稅。
但是這個案件，夫妻贈與完成後，公寓還是舊制，課徵房屋交易所得稅，大樓雖然維持新制，但是持有期間，依然從111年起算，即使113年馬上出售該房屋，也只課徵35%而非45%，彼此的權益都能確保，不讓高額房地合一稅吞噬取得房屋的價值。
鄭文在提醒，如果原來房屋仍有未清償的銀行貸款，由於都是登記為最高限額抵押權，可能會綁定原借款人的其他信貸、卡債、連帶債務等等，所以，夫妻贈與登記完成後，建議要以新所有權人的身份，重新申請銀行貸款，請銀行核貸後借新還舊，同時塗銷原銀行貸款抵押權，可以避免未來清償房屋貸款時節外生枝，還要幫對方清償卡債、信貸或是連帶保證債務，導致原貸款銀行無法核發清償證明書的窘境，衍生爭議。

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