賣房「正確設籍」享400萬免稅額 符合「這條件」少繳一半稅金

售屋提前規劃好，能夠有效減免稅賦，讓資金有更充裕使用空間。（永慶房屋提供）

房屋買賣時，若產權包含土地，就需要申報並繳納土地增值稅，才能進行過戶，但專家提醒，符合土增稅自用優惠條件，並不一定能適用房地合一稅的自用資格，且不只房地合一稅與土增稅的自用條件不同，光是土增稅就有兩種優惠方案，申報時要特別注意。

永慶房屋契約部資深經理陳俊宏表示，每年1月1日會由內政部公告土地現值，作為計算土地增值稅的依據，土地漲價總額越多，就得按漲價倍數累進課徵20~40%稅率。如果符合土地自用條件，則能適用10%優惠稅率，比起非自用的一般稅率，可以節省至少一半稅金。

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而10%自用優惠稅率又有兩種形式，包含「一生一次」與「一生一屋」。「一生一次」需要符合出售前一年內沒有供營業或出租使用的住宅用地；地上建物必須是土地所有權人或配偶、直系親屬所有，並已在該地辦成戶籍登記；都市土地面積未超過300平方公尺(約90坪)、或非都市土地面積未超過700平方公尺(約211坪)。最重要的，每人一生只有使用1次的機會。

「一生一屋」則沒有使用次數限制，但必須使用過「一生一次」之後才能使用，條件也更嚴格。需出售前5年內未曾提供出租、或營業的住宅用地；土地所有權人或配偶、未成年子女在土地售出前，需持有該土地6年以上，並在該地設有戶籍連續滿6年且持有自用住宅滿6年；且出售時，土地所有權人與其配偶及未成年子女沒有該自用住宅以外房屋；同時都市土地面積未超過150平方公尺(約45坪)、或非都市土地面積未超過350平方公尺(約105坪)才適用。

除了土地增值稅，房地合一稅也有自用優惠稅率。陳俊宏說，房地合一稅為房地交易新稅制，只有在2016年1月1日後取得之房屋、土地，出售後申報交易獲利所得時才適用；如果是2016年前取得的房屋、土地，則無需考慮房地合一稅，買賣獲利所得將併入隔年度5月的個人綜合所得課徵，也就沒有相關自用優惠稅率。

而房地合一稅的稅率，將依據持有時間適用15%~45%的課稅百分比。若是符合自用條件，不僅房地買賣獲利在400萬以內免課徵，超過400萬部分還有10%優惠稅率，但要同時符合以下3點：1、由個人、配偶、未成年子女持有，且設戶籍並居住連續滿6年；2、出售前6年無出租、無營業或執行業務使用；3、出售前6年個人、配偶、未成年子女沒有使用過本優惠。

需要注意的是，房地合一稅在判斷自用的設籍規定上，需要個人、配偶、未成年子女中至少一人，實際居住且連續設籍滿6年，如果期間有中斷就不算，並不是以累計設籍來計算，同時也要留意，即使子女有設籍且住滿6年，但房屋買賣時若子女已成年，也無法適用自用優惠，這部分土增稅亦同。

最後，陳俊宏再次強調，若想符合房地合一稅、土增稅的自用優惠稅率，要注意兩者條件並不相同，土增稅更有「一生一次」與「一生一屋」兩種方案，必須符合相關自用優惠稅率「全部條件」才能享有稅賦減免。

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