房市熱爆!新案市況再亮黃紅燈 專家:完全賣方市場
住展風向球7月回升至黃紅燈,為今年第三度黃紅燈。(住展提供)
市調業者發布7月新案市況調查,7月又從前月的綠燈升溫熱絡黃紅燈,為今年第三度黃紅燈,房市跟天氣一樣熱,本月預售屋推案量、待售建案個數上升,來客組數及成交組數下跌。
在供給面上,住展雜誌發言人陳炳辰指出,時序來到下半年,趕不及上半年榮景的案子,建商在下半年第一個月即刻打鐵趁熱大推特推,另也評估8月台商資金解禁帶來買氣,先行布局,而下半年大環境變數愈增,加緊腳步亦免夜長夢多,預售推案量看齊3月329檔期,推破1200億元,較6月增300多億元。
破百億元大案有新北市土城區「新濠岳」與基隆市暖暖區的「甲山林城上城2-美麗上城」,超過50億元的指標案則有台北市北投區的「達麗河藴」、萬華區的「皇翔ASTER ONE」,以及新北市板橋區的「立信雙星」,又有近10案均在數十億元量體。
相對之下,價碼面較吃虧的新成屋,戶數維持低檔,推出不到200戶,陳炳辰表示,當前新成屋房價高,已不大適用新青安方案,搭不上順風車, 7月正式上路的新版囤房稅也讓這類產品衍生風險,而現階段熱度又更傾向預售屋市場,建商無意於此都不意外。
需求方面,追蹤指標建案平均來客組數每週約29.8組,而平均成交組數每週約3.7組,較上半年下修,陳炳辰分析,由於上半年買氣旺盛而時有快速結案情勢,眼下新案多接近尾聲,或甚至呈現區域新案真空,導致買氣稍歇,但還算維持在中上水位,新北市三重區、中和區、板橋區、淡水區,與新竹縣的竹北區都有一定亮眼度個案,不乏傳出單周超過50組的來客組數,或單周10~20組的成交組數,成績不俗。
待售建案數也印證買氣持穩,案數降至916案,前月已跌破千案,7月再減逾50案,北台灣各縣市一致順銷,新案市場量體最大的新北市去化狀態最佳,其次為新竹地區,不論是二線地帶有其比價效益,或是核心區新案稀缺,都有助於帶動新竹買氣。
議價率分數持平,可觀察開價與實價揭露成交價實在相去不遠,完全賣方市場下,讓利空間不到1成,像宜蘭、基隆的新案平均單價在2、3字頭,以當前市況來說低無可低,買方也有所認知,不再討價還價,先買再說。
陳炳辰表示,下半年風險因子不少,股市起伏不定,信心度影響資金是否繼續轉往房市,美國大選也干擾資金走向,而銀行房貸放款滿水位打亂買氣,不易在下半年得到大幅度緩解,加上9月的央行理監事會議有無新一波打房措施亦為隱憂,北台灣下半年尚有台北市文山區、新北市中和區、桃園市中壢區,與新竹市香山區大案排定進場,無疑將為重點觀察指標。
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