金龍海嘯來勢洶洶！換屋族、繼承者跑不掉

自住客隨時都是進場時機，不如多出門賞屋培養看屋眼光。

央行總裁楊金龍上月19日出重手打炒房，更直指央行要給投資客、投機客一個lesson，同步調降第二屋、第三屋以及高總價住宅貸款成數，甚至重新定義首購族，被視為史上最重限貸令，成屋市場率先出現「金龍海嘯」，但專家卻認為，真正有換屋需求的換屋族以及繼承者、類首購族，卻無辜被波及，短期間內若有購屋需求恐怕得為資金做更長線的佈局。

第三季央行理監事會議過後，央行要給投資客的教訓比想像中更早來臨，觀察足以代表全台購屋風向的六都建物移轉棟數提前吹起冷風，9月買賣移轉表現，比8月的民俗月縮水近1成，台北與台南更寫下今年單月的次低量，台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，下半年銀行緊縮銀彈，讓買家擔心貸款下不來而卻步，且第三季央行打炒房風聲鶴唳，加深民眾的觀望心態，同時預估第四季隨著金龍海嘯持續發酵，買氣預估將進一步收斂，加上去年第四季受新青安拉抬墊高基期，負成長的可能性很高，買氣可說是提早入冬。

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根據樂屋網統計2024下半年降價待售物件狀況，至9月26日統計截止前則共有11186件下調開價的物件，增幅達到23.57%，以七大都會區來看，以高雄市2536件最多，新北市2214件居次，台中也有1959件降價屋。樂屋網發言人洪安怡指出，從今年7月起，房市風向急遽降溫，就連當月降價的待售物件，也是從6月起明顯增加，南台灣是以資金炒作過熱的高雄市首當其衝，北台灣則是新北市量增最明顯，新北市是六都交易中量體最大，跌也跌得最兇猛。

洪安怡說，央行這波選擇性信用管制，主要打擊的就是多屋族，對於部分賣壓比較大的新興重劃區，的確有可能出現一些零星的案件有議價空間，但只是少數，畢竟從房地合一2.0到平均地權條例修法，對於長期進出房市，經驗有道的投資客們來說，早已懂得放長線釣大魚的道理，也知道要保有資金彈性，多方獲取資金管道，不致於有所謂「斷頭潮」的狀況，反倒是一些趁著去年新青安熱潮，想進入市場投資的買方，算是出師不利，才剛踏入市場就踢到鐵板。

現在賞屋可以享受尊榮待遇，現在正是多看、多比較，累積看屋經驗值的好時機。

本次限貸令受到衝擊最大的三大族群為換屋族及類首購者、繼承者，馨傳不動產智庫執行長何世昌認為，第一換屋族，若採先買後賣，第二屋成數貸款成數大降至五成，想換都很難換；第二則是繼承族，繼承長輩遺產，且多數人還只是部分持分，算屬於名下有1戶，被央行打成非首購，沒有寬限期；第三是類首購，類首購以北漂族居多，這種人最慘，他們在南部老家有房，但在台北租房，他們若要在北部買房自住，不能申請新青安，貸款又沒有寬限期。

長期資金佈局 先賣後買權宜之計

高力國際業主代表服務部董事黃舒衛表示，現階段在央行尚未提出配套措施前，上述三大族群想要購屋換屋，都必須有更長期的資金規劃，換屋族若有強勁的剛性需求，建議可採取「先賣後買」，或是透過夫妻贈與方式，換取貸款空間，但要留意市況，是否會有賣不掉或賣不到理想行情之疑慮。何世昌則說，現階段央行的確有開了人道走廊，簽下切結書在一年之內完成先買後賣，就可不受第二戶五成影響，「但現階段效果不大，切結書也要有銀行願意收」。

至於繼承者，黃舒衛指出，這類的非首購族當下權宜之計，只能想辦法將持有的部分產權贈與或移轉給家人，此外，他認為，其實銀行不是鐵板一塊，儘管大型行庫審核貸款資格審核較為嚴謹，但地方區域性的金融行庫還是有機會提供房貸，像是信用合作社、或是區域型的小型銀行等。

樂屋網發言人洪安怡指出，本次限貸令對於名下有房、想申請第一戶貸款的首購族而言，雖然取消寬限期，但影響其實不大，「寬限量」本來的用意，是給換屋族一個緩衝空間，避免同時繳交2間房屋的房貸，負荷不過來，但後來卻成投資客炒作
的工具，或是讓資金不足的買方，購入超過自己能力負擔的房子，這都會造成金融市場的不穩定性，應該也是央行不樂見的事。

探究其本意，是期望整體金融市場穩定，避免放款過度集中不動產，也讓房市體質更健康，如果購屋者一開始就沒辦法負擔每月連本帶利的房屋貸款，也許是需要重新評估自己的財務規劃，尋求更穩健的標的。若是因繼承或贈與獲得持分部分房產，因而在購買第一戶時沒寬限期，也許可也可進一步促使公同共有人處分房產，或至少願意開始討論處分房產的問題，避免太多空屋閒置荒廢。

自住進場時機到 營造成本推升難見新案下跌

自住客或是名下無房的首購族這時候到底能不能看屋購屋？何世昌認為，無論是專家或是購屋族，要預測房市高點低點都不容易，現階段中古屋以及新成屋市場委售量逐漸增加，就是看房最好的時機，也因為少了投資客，新建案不再以置產客為主力，對消費者最好的消息是不必排隊搶房了，現在賞屋可以享受尊榮待遇，現在正是多看、多比較，累積看屋經驗值的好時機，不一定要買，但在看房子過程中，或許會不斷修正自己對房子的需求，目標會越來越明確。

至於限貸令對於市場影響層面，以新建案而言，愛山林建設（2540）總經理張境在指出，台灣經濟基本面好、科技產值動能實力堅強，加上現階段美國降息，熱錢可望回流台灣，游資相當充沛，同時營建工資不斷上漲，營造成本易漲難降，然而央行本意良善，不過市場上剛性需求還是很多，居住的老屋屋齡日漸增加、新建案營造成本下修不易，適時出手調控對於房市有正向效果。

928檔期本是全年最大房市檔期，但受到919央行重手打房，部分建案延後推出。

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