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豪宅售轉租等買家 月租40萬「文華苑」最貴

2017/11/04 04:30 文/記者馮牧群

「文華苑」高居台北市豪宅租金總價第一名,為實價登錄紀錄保持者。

高總價、高單價的台北市指標豪宅市況尚未回魂,去化速度放緩、成交價格走低,有些屋主為避免目前出售讓資產價值減損,乾脆由售轉租,等待春燕回歸,助長豪宅租賃市場,根據實價登錄顯示,今年以來「文華苑」月租金總價高達40萬元居排行榜之冠。

根據實價登錄,敦化北路「文華苑」今年6月有筆5樓交易每坪181.7萬元、總價5.14億元,對比景氣高峰時,曾有每坪205.4萬元高價紀錄,如今房價約略修正1成;而天母的「華固天鑄」預售時9樓實價揭露每坪149.2萬元,最近有筆7樓成交每坪127.6萬元,修正幅度約15.4%,21樓預售成交每坪171.8萬元,最近成交149.9萬元,修正約12.8%,顯示指標豪宅今年買賣價格不甚理想。

大直商圈的「西華富邦」,為近期能見度越來越高的指標豪宅。


金融商圈豪宅最好租  信義區、大直榜上有名

不願短期賠售的豪宅置產客,寧願由售轉租,觀察今年台北市豪宅租賃市場表現,前十名都由指標豪宅包辦,月租金總價以「文華苑」40萬元居首,其次「西華富邦」、「台北信義」分別為36.4萬元、34萬元;租金單價前三名則為「仁愛帝寶」2998元、「台北信義」2714元、「西華富邦」2532元。台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰說,「文華苑」與「台北信義」過去租金就是4字頭,今年魅力延燒,榜上有名的豪宅除了知名度高,都鄰近金融商圈,如「文華苑」之於敦北民生金融圈;「台北信義」、「慕夏四季」、「富陽三愛」、「信義傑仕堡」位於信義計劃區;「西華富邦」、「國美大真」、「忠泰交響曲」坐落大直商圈等,租賃需求顯然不脫企業主,提供外商高階主管或客戶招待所使用。

在金融商圈工作的外商高階主管,通常希望就近找尋租屋住處。

 

陳炳辰分析,像是「富邦777」、「溪隄館」所在天母商圈,高階外籍人士、外交人員舉家來台,會選擇這類外僑氛圍濃厚的商圈租賃,日常生活機能高、子女就學便利;至於「國美森美館」與「仁愛帝寶」鄰近大安森林公園周邊,社區月租金要價25~30萬元,符合傳統黃金地段,租賃市場恆溫。


「文華苑」月租40萬   等於新鮮人年薪

今年8月「文華苑」13樓戶以40萬元出租,今年豪宅實價租賃總價前十名即有六筆為該社區,儼然成為高端客層指名度最高的物件,這筆租賃包含3車位,總面積為270.9坪,與今年1月同樣是「文華苑」6樓戶的月租金40萬元,並列今年豪宅最高租金總價的案件。值得一提的是,去年底「文華苑」5樓戶就以月租金52萬元寫下實價登錄的最高總價紀錄。仲介透露,社區26戶中約有3分之1為出租,租客多為企業負責人。

今年以來包括「西華富邦」、「台北信義」、「慕夏四季」、「國美森美館」都有月租金超過30萬元的實價紀錄,但豪宅總價高,裝潢、管理費、維護成本也高,租金收益率卻不高,投資收租未必划算,屋主多半著眼轉手利潤,因目前價格相較2年前下降超過2成,尤其是持有期限短的物件讓價空間不大,與其空著待售,收租順便等待潛在買家亦是一種選項。


投報率非主要考量  租客多是外商高層

陳炳辰補充,豪宅冷氣團持續壟罩,身分尊貴的指標豪宅因租金過高,投報率相當低,大部分僅1%左右,突顯豪宅屋主並非著重投報收入,對租客挑選嚴謹,以長期穩定為主,外商高階主管、作為客戶招待用途的企業主最符合所需,實為較封閉的市場,出租心態傾向避險,投報率不一定是首要考量。

專營豪宅領域的大師房屋董事長陳建慶觀察,對豪宅屋主來說,不少建案都是毛胚交屋,為了出租還要裝潢很麻煩,且台北市豪宅主要租客為外商高階主管或外交駐台代表,但現在這些職缺已經移往大陸,台灣邦交國也所剩不多,外商來台的租金預算縮減,甚至不再攜家帶眷,種種因素下,豪宅屋主投入租賃市場的意願其實有限。

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