豪宅售轉租等買家 月租40萬「文華苑」最貴

「文華苑」高居台北市豪宅租金總價第一名，為實價登錄紀錄保持者。

高總價、高單價的台北市指標豪宅市況尚未回魂，去化速度放緩、成交價格走低，有些屋主為避免目前出售讓資產價值減損，乾脆由售轉租，等待春燕回歸，助長豪宅租賃市場，根據實價登錄顯示，今年以來「文華苑」月租金總價高達40萬元居排行榜之冠。

根據實價登錄，敦化北路「文華苑」今年6月有筆5樓交易每坪181.7萬元、總價5.14億元，對比景氣高峰時，曾有每坪205.4萬元高價紀錄，如今房價約略修正1成；而天母的「華固天鑄」預售時9樓實價揭露每坪149.2萬元，最近有筆7樓成交每坪127.6萬元，修正幅度約15.4%，21樓預售成交每坪171.8萬元，最近成交149.9萬元，修正約12.8%，顯示指標豪宅今年買賣價格不甚理想。

大直商圈的「西華富邦」，為近期能見度越來越高的指標豪宅。

金融商圈豪宅最好租  信義區、大直榜上有名

不願短期賠售的豪宅置產客，寧願由售轉租，觀察今年台北市豪宅租賃市場表現，前十名都由指標豪宅包辦，月租金總價以「文華苑」40萬元居首，其次「西華富邦」、「台北信義」分別為36.4萬元、34萬元；租金單價前三名則為「仁愛帝寶」2998元、「台北信義」2714元、「西華富邦」2532元。台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰說，「文華苑」與「台北信義」過去租金就是4字頭，今年魅力延燒，榜上有名的豪宅除了知名度高，都鄰近金融商圈，如「文華苑」之於敦北民生金融圈；「台北信義」、「慕夏四季」、「富陽三愛」、「信義傑仕堡」位於信義計劃區；「西華富邦」、「國美大真」、「忠泰交響曲」坐落大直商圈等，租賃需求顯然不脫企業主，提供外商高階主管或客戶招待所使用。

在金融商圈工作的外商高階主管，通常希望就近找尋租屋住處。

陳炳辰分析，像是「富邦777」、「溪隄館」所在天母商圈，高階外籍人士、外交人員舉家來台，會選擇這類外僑氛圍濃厚的商圈租賃，日常生活機能高、子女就學便利；至於「國美森美館」與「仁愛帝寶」鄰近大安森林公園周邊，社區月租金要價25~30萬元，符合傳統黃金地段，租賃市場恆溫。

「文華苑」月租40萬   等於新鮮人年薪

今年8月「文華苑」13樓戶以40萬元出租，今年豪宅實價租賃總價前十名即有六筆為該社區，儼然成為高端客層指名度最高的物件，這筆租賃包含3車位，總面積為270.9坪，與今年1月同樣是「文華苑」6樓戶的月租金40萬元，並列今年豪宅最高租金總價的案件。值得一提的是，去年底「文華苑」5樓戶就以月租金52萬元寫下實價登錄的最高總價紀錄。仲介透露，社區26戶中約有3分之1為出租，租客多為企業負責人。

今年以來包括「西華富邦」、「台北信義」、「慕夏四季」、「國美森美館」都有月租金超過30萬元的實價紀錄，但豪宅總價高，裝潢、管理費、維護成本也高，租金收益率卻不高，投資收租未必划算，屋主多半著眼轉手利潤，因目前價格相較2年前下降超過2成，尤其是持有期限短的物件讓價空間不大，與其空著待售，收租順便等待潛在買家亦是一種選項。

投報率非主要考量  租客多是外商高層

陳炳辰補充，豪宅冷氣團持續壟罩，身分尊貴的指標豪宅因租金過高，投報率相當低，大部分僅1%左右，突顯豪宅屋主並非著重投報收入，對租客挑選嚴謹，以長期穩定為主，外商高階主管、作為客戶招待用途的企業主最符合所需，實為較封閉的市場，出租心態傾向避險，投報率不一定是首要考量。

專營豪宅領域的大師房屋董事長陳建慶觀察，對豪宅屋主來說，不少建案都是毛胚交屋，為了出租還要裝潢很麻煩，且台北市豪宅主要租客為外商高階主管或外交駐台代表，但現在這些職缺已經移往大陸，台灣邦交國也所剩不多，外商來台的租金預算縮減，甚至不再攜家帶眷，種種因素下，豪宅屋主投入租賃市場的意願其實有限。

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