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房客欠租2個月 房東可終止租約

2018/03/17 04:29 文/記者葉思含

租客積欠房東租金糾紛時有所聞,當房客欠租達2個月時,房東就可以主張終止租約。

日前有房客因欠繳房租長達7個月,拒絕搬遷也不願清償欠租,房東只能無奈向媒體投訴而曝光。這樣的租屋糾紛層出不窮,過去新聞多報導黑心房東惡行惡狀,但當房東遇到無良房客該怎麼辦?本期《地產天下》請來房市專家彙整QA,教你如何做聰明房東,保障自身權益。整QA,教你如何做聰明房東,保障自身權益。

過去多認為壞房東占多數,其實遇到壞房客的機率也不小,圖為知名二房東張淑晶偵辦資料照。(記者方賓照攝)

Q:房客欠租多久可以終止租約?

A:觀察內政部制定的「租賃定型化契約應記載事項」以及立法院最新通過的租賃專法,當房客欠租達2個月時,房東就可主張終止租約;房東必須在房客欠租之際先行催告,等到房客欠租達2個月後才能主張終止租約。不過,有些房客雖然拖欠租金,但累積卻一直未達2個月,取巧心態房東也無可奈何。

最新的租賃專法以保護房客為出發,並沒有保障房東的積極規範,房東對自身權益應更謹慎。

Q:房客欠租時,房東該怎麼做?

A:LINE@「白法務的不動產法務園地」版主白宗益表示,房客欠租達2個月後,房東可隨時主張終止租約,但多數房東會先採取協商溝通,甚至不斷給予寬限;許多房客看準房東不願興訟的心態而未積極清償,導致欠租不斷擴大;以房東的立場來看,建議直接對欠租房客寄發存證信函,甚至向公所申請調解、提出民事訴訟,請求遷讓房屋,都是遏止房客繼續欠租的積極作法。

以法律途徑來說,房東可向法院聲請發支付命令,由法院督促房客支付租金,聲請費用是500元;然而,房客不是不清楚自己欠租,支付命令只能催促房客給付欠租,但不能請求房客返還房屋,效果受到限制。不過,這個法律手段雖然有其侷限性,然而成本並不高,還是值得一試。

Q:租約公證的效果?

A:住商不動產企劃研究室經理徐佳馨表示,房東可以將租約公證,對於「租期屆滿」而不願意搬遷的房客,可直接聲請法院強制執行,使房客遷讓房屋,而不用再經過冗長的民事訴訟程序。但是,如果租期尚未屆滿,則不符合租期屆滿可以直接聲請強制執行的先決條件;或租期屆滿,房東疏忽而沒有續約,將使定期租約變成不定期租約,就不能聲請強制執行,不可不慎。

結論:

不是只有惡房東,其實房東遇到惡房客的機率也不小!欠租是租賃糾紛的大宗,徐佳馨指出,觀察最新的租賃專法,當房客欠租達2個月時,房東就可立即發函催告並主張終止租約;後續如果房東提起訴訟,請求房客清償欠租或遷讓房屋,則多數房客在收到法院開庭通知後,不用等到法院判決,很快就會自動搬離或清償欠租。但房東必須在房客欠租之際先行催告,等到房客欠租達2個月後才能夠終止租約,若遇到房客蓄意讓欠租累積未達2個月,房東也莫可奈何。

另外,有專家提出房東可以只簽半年租約,避免欠租風險以減少損失。不過,白宗益提醒,半年租期屆至一定要記得跟房客重新議訂租約,如果讓房客續繳租金而未續訂租約,則雙方原本的定期租約轉為不定期租約,後續房東想要收回房屋可能就要舉證自己有自用或自住的需求,才能收回房屋,徒增限制。

白宗益補充,最新的租賃專法主要是以保障房客權益為出發點,就房東權益保障部分主要是欠租2個月,房東即可終止租約;以及房客未陪同點交返還房屋,則在催告以後視為點交,屋內的遺留物視為拋棄,房東可以逕自處理。除此之外,租賃專法並沒有保障房東權益的具體規範;因此,面臨欠租的房客,即便是委託代管業代管,仍然要自己承擔風險,無法轉嫁給業者承擔。

多數房東為了避免租賃所得稅務問題、以及非自用住宅所衍生出持有稅、未來交易稅費增加等疑慮,均不願意誠實申報租賃使用,台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰分析,這樣的逃漏稅行為衍生出不少租給惡房客的情況,甚至有租客威脅房東檢舉逃漏稅,可謂偷雞不著蝕把米。租賃專法的出爐即是政府宣示導正租屋市場亂象的重要里程碑,未來房東誠實申報可避免夜長夢多,也可降低遇到惡房客的潛在風險。

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