大基地建案公設豐富 家裡就有千坪綠地

「微笑台北」基地達8,600坪，規劃5棟建築，且單層4拼2梯。(麗寶集團提供)

房價高，加上市中心大面積素地難尋，近年建商紛紛往重劃區推案，也讓不少民眾將購屋目光放到市郊的重劃區，尋覓適合的物件，觀察市場可發現，不少建商以「大基地」做為訴求，強調擁有豐富公設、棟距或景觀，然而對於購屋族而言，除了社區公設多、管理費較低，還有許多不可不注意的關鍵。

屋比趨勢研究中心總監陳傑鳴指出，「基地」條件對於任何一個建案都相當重要，任何一棟房子都不能沒有建築基地而憑空蓋起來，基地如果位置不佳，形狀狹長、歪斜，甚至零碎，房子的規劃勢必難以周全，也不容易有好風水，由此可見建築基地條件的重要性。

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大家房屋企劃研究室主任郎美囡也表示，大基地社區面積廣闊，優點不少，有足夠的面積規劃出居住舒適度高的社區，通常這樣的社區會有廣闊的庭院空間，講究建築氣派、買方及住戶觀感，對於各棟間的棟距安排、坐落面向都能有充足的空間來做設計，採光跟通風的效果較佳。

「築禾交響院」高樓層4面皆擁景觀，甚至可眺望台北101。(築禾建設提供)

而社區戶數多，一般而言每坪的管理費較低，郎美囡指出，以大台北地區來說，通常200戶以上的社區，管理費可在每坪60元以下，不到100戶的社區管理費通常在70~90元上下，台北市甚至許多新建案管理費在一坪100元以上，每個月都需要付出幾千元的管理費，建議買房時也須考量這部分的支出，可為荷包省下不少。

大社區公設多元 綠地上看千坪

大基地容易規劃，最常見上市櫃建商買地興建，像是麗寶集團看好基隆市信義區房市發展，在孝東路推出「微笑台北」基地廣達8,916坪，中庭花園占地3,200坪，公設項目多達39項，且採全室內、全集中管理，其中，白天提供的咖啡早餐吧提供住戶輕食、咖啡等，另外主打全齡化設施，多了銀髮族舒活伸展區、泡茶區等。

業務總監邱宇彤指出，基隆市為海灣型城市，建地多位於山坡地，且平地狹小，因此購地時會以造鎮開發為主，而該案有別於時下造鎮案，從車道到住家得換過一次次的電梯，社區從車道規劃開始，採人車分離、車道二進一出分流，且停好車後可搭乘電梯直達住家，目前每坪開價20~26萬元，提供彈性付款方式。

雙北市市中心素地難求，可完整規劃的上千坪基地取得不易，像是築禾建設近期在三重區菜寮站旁推出3,361坪大基地建案「築禾交響院」，專案經理陳俊帆指出，社區旁為894坪公園綠地，且4面臨路退縮15~17米不等，並有300坪凡爾賽花園中庭等24項全齡化公設，且棟距大、景觀佳，可眺望三重綜合體育館、陽明山、台北101，且部分戶型面中庭，也享有300坪中庭景觀，在都市叢林中，也有悠閒的居住品質。

「築禾交響院」全案採光面皆落在客廳、臥室。(築禾建設提供)

豪宅推手中悅機構明年下半年即將在青埔特區推出5288坪大案「御花園5288」，該案鄰近機場捷運A19站，基地四面臨路，建蔽率不到20%，中庭花園廣達3300坪，且一改過去中悅常用的花台，設計小橋流水園藝造景，方便住戶更容易親近綠景，基地外圍也將移植百餘棵落羽松，一年四季可欣賞到大自然不同美景。在公設部分相當多元，除了咖啡廳、羽球室、可容納32人的宴會廳以外，也設置私廚空間、日式茶屋，透過大面落地窗觀賞綠意，在家也能放鬆身心靈。

新竹千戶大案 規劃特勤接送學童

興富發集團近期在新竹市、台中市一連推出2個指標案「竹科潤隆」、「夢幻誠」，2案總銷金額上看250億元，其中「竹科潤隆」社區戶數達1,047戶，管理經費充足，成屋後規劃特勤保全代替雙薪家長接送兒童。負責銷售「夢幻誠」的專案經理蔡耀駿指出，大基地在精華地段取得困難、整合時間長，因此相較於小基地，土地價值不斐，此外，一樣購買住宅大樓產品，同樣的公設比，大基地享有更具規模的休閒公設，像是該案就規劃6米長的泳池、池畔酒吧及兒童池，還附設滑水道，加上近2,000坪、相當於1/4個秋紅谷的中庭。

位於台中市烏日特區的「夢幻誠」總戶數為1,700戶，社區規劃泳池、兒童戲水池。

專家：大基地戶數多 管理是關鍵

陳傑鳴提醒，購買大基地建案，除了戶數多寡須留意外，社區的「棟距」與「格局坪數規劃」也是需要注意的重點。以套房、2房、3房、4房混雜的大型社區來說，如果都集中在同一棟，進出份子可能就會較為複雜，而部分大基地建案棟距不足，導致中庭不夠寬敞，走進社區充滿了壓迫感。

此外，「大基地」建案因戶數往往較多，購屋者需要注意人口複雜度變高與住戶難有共識的問題，以每年須舉辦的「區分所有權人大會」來說，人多就容易嘴雜，難以形成決議，加上社區出入人流大，管理不易，特別是基地廣闊的社區可能會有多個出入口，若需要增加人力駐守，社區開支都會因此增加，如此也將反映到每戶的管理費成本上。

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