看地上權產品七十二變 化身醫美、月子中心、KTV

地上權案近年除了開發為住宅，也有業者將其規劃為醫美或月子中心。（資料照）

地上權產品，過去由於無產權，以及估價較無市場基準、貸款成數低等原因，一度曾被視作票房毒藥，但今年在北中南，有開發商集團大舉獵地，砸下約30億元持續買下地上權土地，而除了開發為住宅外，商仲業者表示，近年地上權也朝向多元規劃，包括月子中心、醫美等，產品精準定位就是勝出關鍵。，

世邦魏理仕估價及諮詢服務部副董事張維升觀察，規劃為醫美中心、月子中心也很常見，而特殊題材，則像是前兩年南部曾有全台最大的KTV的地上權產品，在「對的時間點」「最適合的區位」「精準產品定位」才是產品勝出關鍵。

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針對地上權開發，該如何做合理性評估? 世邦魏理仕不動產估價師聯合事務所所長施甫學建議，還是要從「開發權利金的合理性」、「預期地租的掌握」、「個案區位市場成熟度」、「交通便利性」、「基地規模及臨路條件」來看，有些個案本身有土地使用限制，譬如無法興建作為住宅使用，這些都要事前了解清楚、交由專業評估，以避免時間及隱藏成本的耗費。以目前地上權產品規劃來看，商辦、出租住宅仍是最多，另外也看到中南部全聯、統一等零售商標地做大店，及複合式零售使用。

而招標設定地上權，向來是公部門活化國有非公用土地的重要管道，台灣中油股份有限公司，作為國內較早啟動資產活化計畫的泛國營事業，歷年位在雙北、新竹精華區的數筆成功招商案件，權利金收入超過31.2億元。

此次中油公司委託世邦魏理仕估價及諮詢服務部所辦理「新竹市成功段及大學段等5筆土地設定地上權案」，總面積1460坪，正臨新竹巿大學路，鄰近國道一號新竹交流道、國立陽明交通大學、國立清華大學，更配套提出彈性方案「50年的存續期間」，若無違規事項，就可續約一次、最長增加20年的承租權利，投標權利金也可選擇分期繳納方案。

世邦魏理仕估價及諮詢服務部副董事李智偉則指出，高科技聚落已從過往的竹科向外延伸，此次中油在新竹市的地上權土地，距離竹科相當近，再加上新竹政府大力扶植高科技半導體產業，適合作為科技業辦公室總部、後援辦公室、研發中心，或企業轉規劃員工宿舍、出租住宅；由於本案離清大、交大也很近，作為產學合作的據點也合適。

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