房市三大隱憂浮現 專家籲：信用管制應解封

房市轉向，不少人認為相關政策應調整。（資料照）

隨著全球經濟情勢發生轉變，「平均地權條例」修正案在升息不斷、房市反轉的時機點再次搬上檯面，是否有其適宜性，值得深究。

正心不動產估價師聯合事務所市場研究室經理陳孟筠表示，該條例起初要修法的原因在於抑制房價，然而，後疫情時代為抑制通膨危機，已轉為連續升息步調，再加上後續又將面臨可能堪比金融海嘯更嚴重的經濟衰退，整個市場的風向大為轉變，當初提議要修法的原因消弭大半，此時再提修法已顯得不合乎時宜。

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綜觀各項房市政策，陳孟筠認為此刻除了修法之外，央行及金管會更應回頭檢視信用管制規定是否需要調整，以台中為例，現在有多處新興開發區域正陸續推進中，且訂有時程獎勵辦法，其限定配地後3年內必須申請建照，方得享有20%獎勵容積，但受限於銀行融資條件變嚴苛，時程獎勵形同虛設，也迫使中小型建商無處生存，出現大型建商攜手合作，轉而推出大基地、高量體的開發案。

陳孟筠也提出後續將形成三個不利房市與都市發展的狀況：

1. 大品牌建商大者恆大，由於大建商籌措資金管道多元，受限貸令衝擊不及中小型建商來的大，當市場的競爭者變少時，民眾也會失去議價的主導權。
2. 大基地開發多以大樓規劃案為主，受限消防法令規定則須配置更多的公設空間諸如安全梯間，未來購屋民眾就得負擔更高的虛坪面積，增加額外的購屋成本。
3. 大樓林立，採光、棟距問題再現，失去建構市中心外圍之整體開發區低密度開發、讓「都市減壓」的美意。

陳孟筠強調，大環境變化很快，政策推行應通盤檢視全台不同區域之條件與都市發展模式，而非只是將老菜色換個菜名重上，建議在升息政策讓市場資金回籠同時，銀行可放貸的金額提高，適時放寬信用管制，就購地貸款而言，應從目前的限貸5成上調至第一波限貸令規定的6成5。

而現在限貸5成中，其中1成保留為動工款，並限制一定時間內須動工興建，對於實務案場狀況來說，等於被趕鴨子上架，應再重新檢討。

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