房屋遭查封拍賣 急請房仲賣屋反倒虧48萬
房屋遭法院查封拍賣,先別急著想自己賣掉,有時反虧更多。(本報資料照)
法拍物件通常會比比市價便宜約1~2成,因此法拍市場一直是不少投資客的天堂,為避免自己負債的房屋淪為法拍屋,遭法院賤價拍賣,而不足清償債務,屋主的做法都是在查封之後,拍賣之前,透過自售或是房屋仲介,將房屋以市價先行出售,避免法院拍賣而售價貶低,不足清償債權人債務,使債務人雪上加霜。
正業地政士聯合事務所所長鄭文在說,日前有名債務人因為向銀行貸款不足清償,因而被銀行將該債權出售給資產公司,多年以後,債務人也忘了這件事,後來男友將名下房屋無償贈與給他,房屋加土地現值約206萬元左右,因為免贈與稅,所以很快的完成不動產贈與登記。
3年後的某一天,她突然收到資產公司向地方法院聲請的查封登記,將男友贈與給她的房屋查封拍賣,一時之間不知所措,於是請房屋仲介協助出售,希望能賣得好價格,免落入法院拍賣程序。
拜景氣之賜,很快的以1200萬元順利成交,讓自己的房屋免淪為法拍屋,因為走法拍程序,約市價的9成,大概只剩1080萬元,會有1成、約120萬元的損失。
詎料,她最近又接到國稅局房地合一稅的補稅通知書,因為取得是贈與,房地現值約206萬元,售價是1200萬元,獲利約994萬元,扣除30萬元費用,獲利約964萬元,以持有期間2年以上未滿5年課徵費率35%計,得繳交房地合一稅337.4萬元,還得另外加罰鍰。
鄭文在說,如果當初債務人不要透過房屋仲介成交,遭法院拍賣的稅率是20%,假設以低於市價90%計算,約1080萬元拍定,以房地合一稅20%計算約168.8萬元(即1080萬元-206萬元-30萬元×20%=168.8萬元)
試想,自己賣屋多得120萬元,卻要多繳168.6萬元房地合一稅,也就是多賣120萬元,倒虧48.6萬元,如果加上4%仲介費,真是雪上加霜 ,情何以堪。
目前非自願的房地合一稅稅率是20%,以法院強制執行而言,必須是透過法院拍賣程序成交案件才算20%;如果遭法拍查封,自己再啟封自己出售,就必須回到房屋持有期間2年以上,未滿5年稅率是35%的高額房地合一稅。
鄭文在提醒,如果是2016年以後取得的房屋,且持有期間在5年內,受法院查封拍賣時,別急著出售,先試算一下,或許法院拍賣更有利。
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