房價高低牽連人口遷移 高質感與小宅化成吸引買氣新趨勢

全台單戶人口減少趨勢與台北高房價，造成房價高低牽連互動人口遷移，但優質綠地環境，兼具居住健康與安寧，綠意高質感小宅規劃，可望成為建築規劃新潮流，利於爭取都會新貴與銀髮換屋族。（圖：591新建案提供）

國內少子化現象與高齡社會來臨，針對購屋居住需求也將回歸本質，都會區單身小宅趨勢更明顯，但單戶人口縮減與人口遷移現象持續，北市受高房價所困，中南部各縣市常因就業機會與房價變動，而人口互相遷移成長，但新規劃小宅雖然居住空間濃縮，規劃質感與建材配備卻升等，包括住宅單元機能配置及動線，也提高空間質感與機能性，成為爭取買盤進場的重要規劃方向。

  全台單戶人口縮減 房價影響人口流動遷移

嘉義房市受惠台積電效應與高鐵站區建設，買氣快速增溫。

住商機構觀察內政部與實價資料，統計10年六都累計淨遷入人口數與房價 ，其中人口淨遷入數排名倒數第二、三名的南二都，漲幅卻相當驚人，尤以台南市房價飆升近9成冠居六都。大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶表示，南二都雖說人口增幅不比桃園等新興城市，不過「人沒來，錢卻來了」，科技產業進駐帶動區域經濟發展，也加大房價上揚力道。

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根據內政部統計，桃園、台中2014~2023年淨遷入人口累計分別達19萬7322、10萬2824人，位居六都冠亞軍。而台北、高雄則為六都中，唯二10年來淨遷入人口達到負數的城市，其中北市更遷出逾21萬人。

賴志昶分析，北市受高房價所困，不僅是首購年輕族群難以移入，不少中高年齡層族群若想換屋，大多也換不回北市，僅仍選擇新北或桃園，近年來機場捷運、TPASS等議題炒熱，大台北交通機能逐漸健全，外縣市親民的房價，也讓人口持續外移。至於桃園、台中能成為人口成長的績優生，前者主要受益親民房價，磁吸「脫北者」移入；而後者則為科技業聚落的後起之秀，且近期重劃區議題濃厚，受到中部其他縣市購屋者青睞。

數字科技(5287)旗下591新建案分析，隨著目前經濟展望樂觀，再加上新青安房貸等政策利多號召，今年市場應該還是持續沸騰。台北市這幾年房價像斷了線的風箏越飛越高，當前新案單價已直逼120萬大關，較四年前漲幅逾3成，每坪更貴了30萬元。除了通膨及熱錢湧進，將蛋黃區豪宅等層峰產品定錨在高點外，包括北士科重劃、危老都更等重建議題加入，都是支撐價格持續飆高的主因。

根據內政部統計，全國每戶人口數量仍持續減少當中，今年4月底平均每戶僅剩下2.52人，寫下歷史新低數字，主要都會區中又以台北市平均一戶2.35人最少，最多的則是台中市的平均一戶2.67人，不過若比較過去4年多以來的變化，變化最多的也是台中市，平均每戶減少0.14人居六都之冠。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，平均每戶人口減少成為趨勢，統計發現包括三代的比例減少、核心家庭的比例減少，單親的比例略增，變化最顯著的就是單人戶的數量大幅增加，影響主因當然是單身的人變多，除了不婚不生者以外，另外一種則可能與人口老化，喪偶導致變成單身增加有關，不過從人口結構的變化來看，小宅的需求仍會持續存在。

  低總價與好學區 吸引年輕人口進駐

南科效應發威，爭取買盤，建商紛紛針對都會新貴居住需求，提高室內質感與收納機能，有利爭取買家進場。

安新建經執行經理劉易昌指出，近期房市買氣雖好，卻集中在特定產品，比較受歡迎的物件類型有「總價低」、「學區好」與「含積量高」三大特質。學區宅受少子化影響，多數父母願意集中資源栽培小孩，而隨著台積電擴廠規劃，不僅提供週邊地區就業機會，房市也同樣超熱，除竹科、中科、南科周遭房價超熱，近期嘉義太保、高雄仁武與楠梓等地區也受惠，台積電早已成為房市熱門物件重要指標。

根據《591實價登錄》統計，七都中除北市房價高不可攀、未有行政區適合免稅家庭購屋外，就連新北市也僅存鶯歌、淡水、八里，三行政區去年房價約落在914~939萬元間，屬於雙北碩果僅存房價千萬內的區域，其中鶯歌近年受惠捷運三鶯線，房市能見度提高，而淡水則有淡江大橋、淡北道路等議題，八里也有麗寶集團複合式開發案與輕軌等建設題材，三區房市未來看俏。

桃竹地區則共有10個行政區上榜，其中又以桃園大園與新竹北區房價最高，直逼千萬大關，主因在於大園受到青埔高鐵特區交易熱絡，拉抬整體房價，而北區緊鄰竹北與東區，在比價效應下帶動該區房價急起直追。另外，桃竹房價最親民的地區則是觀音與湖口，總價在500~600萬元間。台中則仍有11個行政區符合條件，總價約在500~974萬元間，其中總價最高的是太平，太平擁有台74線連結市區，交通便捷，其中新光重劃區更有台中首購天堂之稱。

  爭取消費買盤卡位 高質化小宅推案新趨勢

優質綠意環境與賞景優勢，加上台積電設廠效應，帶動北高雄左營房市交易火熱。

高雄市不動產開發公會理事長陸炤廷指出，今年上半年房市交易增溫，但建材價格居高不下且缺工問題仍在，業者要吸引買氣，建材配備與規劃質在後疫情時代，宜回歸建築本質，從採光、通風、植栽、綠覆率、用水等方面強化，提高居住品質。考量社區環境規劃，除了形成微氣候且降低城市熱島效應，有利提高居住品質，坐擁大片公園綠景或水景的優質環境，以開闊綠地環境結合交通路網、成熟商圈優勢，吸引購屋買盤持續進駐，成為後疫情時代的推案重點區。

建物具備採光好、通風佳、節能、省水、減碳、綠化等特色，尤其是新規劃小宅，包括衛浴管道隔間是否安排「管道間逐層封閉」、「當層排放」等列為買房應看重點，或是規劃防疫負壓玄關、低接觸電梯間、地下停車場動線設計、綠屋頂、加裝防疫綠建材如VAF正負壓空氣清淨系統、防霾抗PM2.5紗窗等規劃設置，也成為建築規劃新潮流。

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